Quartalsergebnis per 31. März 2017

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2017 161 Büro- und Geschäftshäuser sowie vier Entwicklungsareale und sechs Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.908 Mrd. (Ende 2016: CHF 6.894 Mrd.).

In der Berichtsperiode wurden weder Anlageliegenschaften gekauft noch verkauft. Mehrere Liegenschaften befinden sich in einem umfassenden Renovationsprozess. Das Augenmerk liegt zurzeit auf der Zürcher Innenstadt mit Schwerpunkt am Bahnhofquai und Bahnhofplatz, diversen Liegenschaften in Zürich-West sowie je eine Liegenschaft in Genf und Lausanne.

Die laufenden Arealentwicklungen und Projekte wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert ist der Baubeginn der „Residenza Parco Lago“ in Paradiso bei Lugano. Dort entstehen Eigentumswohnungen sowie Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen mit insgesamt 13 000 m² Nutzfläche. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 80 Mio. Nach Fertigstellung gegen Ende 2019 werden sämtliche Einheiten veräussert.

Auch beim Projekt “Bahnhofquai/-platz” in Zürich geht es nach längeren, intensiven Diskussionen mit der städtischen Denkmalpflege gut voran. Die Renovationsarbeiten der 1. Etappe (Liegenschaft Bahnhofplatz 1, Bahnhofquai 9/11/15) werden im Juni 2017 beginnen. Für die 2. Etappe (Liegenschaften Waisenhausstrasse 2/4 und Bahnhofquai 7) wurde ein Wettbewerbs-projekt ausgewählt, welches von der städtischen Denkmalpflegekommission gutgeheissen wurde.

Beim Areal „Salmenpark“ in Rheinfelden ist der Bau der 2. Etappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 70 Mio. in Planung (96 Wohneinheiten zum Verkauf). Derzeit wird ein Verkauf dieses Bauprojekts geprüft.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende März 2017 9.1% (Ende 2016: 9.3%). Von diesen 9.1% waren 0.7 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.8 Mrd. trugen insgesamt 2.0 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.3 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 6.4 Prozentpunkte.

Quartalsergebnis Q1 2017

Im 1. Quartal 2017 betrug der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) CHF 40.3 Mio. (Q1 2016: CHF 46.9 Mio.). Der Rückgang war erwartet und resultierte in erster Linie aus geringeren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zur Vorjahresperiode. Dieser Ertrag sank um CHF 7.2 Mio. auf CHF 1.5 Mio. (Q1 2016: CHF 8.7 Mio.). Im Weiteren verringerte sich der Liegenschaftsertrag um CHF 1.0 Mio. In der Berichtsperiode erfolgten keine Neubewertungen und keine Verkäufe von Anlageliegenschaften. Somit betrug der Reingewinn gesamthaft gesehen, d.h. inklusive Bewertungseffekte, ebenfalls CHF 40.3 Mio. (Q1 2016: CHF 46.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.88 (Q1 2016: CHF 1.02).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 3.911 Mrd. (Ende 2016: CHF 3.867 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.4% (Ende 2016: 54.9%) – wies PSP Swiss Property per Ende März 2017 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.258 Mrd. bzw. 32.0% der Bilanzsumme (Ende 2016: CHF 2.248 Mrd. bzw. 31.9%).

Per Stichtag Ende März 2017 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.27% (Ende 2016: 1.28%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.1 Jahre (Ende 2016: 4.3 Jahre).

Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell verfügt PSP Swiss Property über ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 580 Mio.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: von Fitch das Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) und von Moody's das Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 3. April 2017 wurde die Liegenschaft an der Eisenbahnstrasse 95 in Gwatt (Thun) für CHF 7.0 Mio. verkauft.

Die ordentliche Generalversammlung vom 5. April 2017 hat allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Unter anderem wurde eine ordentliche Dividende von CHF 3.35 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2016 genehmigt. Die Auszahlung von insgesamt CHF 153.7 Mio. erfolgte am 11. April 2017.

Ansonsten fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.

Marktumfeld und Ausblick 2017

PSP Swiss Property geht davon aus, dass der Immobilienmarkt für Büro- und Verkaufsflächen anspruchsvoll bleibt, obwohl die Aussichten für die Schweizer Wirtschaft an sich positiv sind. Auf dem Büroflächenmarkt besteht ein Überangebot. Die Absorption von Leerständen, vor allem in den Randregionen, wird insgesamt wohl noch mehrere Jahre dauern. Die Vermietungsaussichten für zentral gelegene Büros sind hingegen deutlich besser als für Objekte in der Peripherie. Die Lage auf dem Verkaufsflächenmarkt bleibt angespannt – Stichworte Einkaufstourismus und Online-Shopping. Gute Passanten- und Zentrumslagen leiden am wenigsten unter diesem Strukturwandel.

Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung ihrer Areale und Projekte sowie der Vermietungsaktivitäten.

Für das Geschäftsjahr 2017 wird unverändert ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 225 Mio. erwartet (2016: CHF 241.6 Mio.). Der erwartete Rückgang ist, wie bereits angekündigt, die Folge von tiefer prognostizierten Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2016 und leicht sinkendem Liegenschaftsertrag.

Bei den Leerständen per Ende 2017 wird mit einer verbesserten Quote von rund 9% gerechnet (bisherige Prognose: rund 10%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2016	Q1 2016	Q1 2017	+/-1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	276 316	69 402	68 375	-1.5%
EPRA like-for-like Veränderung	%	-1.6	1.1	-2.92
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	-50 208	0	0
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen)	CHF 1 000	14 224	8 653	1 490
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften)	CHF 1 000	1 354	0	0
Total übrige Erträge	CHF 1 000	6 291	569	708
Reingewinn	CHF 1 000	134 867	46 900	40 256	-14.2%
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge3	CHF 1 000	172 548	46 900	40 256	-14.2%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	241 572	64 996	57 163	-12.1%
Ebitda-Marge	%	81.3	82.7	81.0
Bilanzsumme	CHF 1 000	7 041 368	6 829 297	7 065 680	0.3%
Eigenkapital	CHF 1 000	3 866 754	3 912 345	3 911 317	1.2%
Eigenkapitalquote	%	54.9	57.3	55.4
Eigenkapitalrendite	%	3.5	4.8	4.1
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	2 248 436	1 944 140	2 257 630	0.4%
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme	%	31.9	28.5	32.0
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften	Stück	161	164	161
Bilanzwert Anlageliegenschaften	CHF 1 000	6 297 968	6 334 365	6 302 738	0.1%
Brutto-Rendite	%	4.3	4.3	4.3
Netto-Rendite	%	3.6	3.8	3.6
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	9.3	8.7	9.1
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften	Stück	10	8	10
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	595 885	424 432	605 389	1.6%
Personalbestand
Periodenende	Personen	90	88	90
Entsprechend Vollzeitstellen	Stellen	84	82	85
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4	CHF	2.94	1.02	0.88	-14.2%
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge4	CHF	3.76	1.02	0.88	-14.2%
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.355	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6	CHF	84.30	85.30	85.27	1.2%
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern6	CHF	100.95	101.82	102.02	1.1%
Aktienkurs Periodenende	CHF	88.00	92.50	91.15	3.6%

1	Differenz zu Q1 2016 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2016.
2	-0.1%, exkl. Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy.
3	Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
4	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5	Für das Geschäftsjahr 2016. Barauszahlung erfolgte am 11. April 2017.
6	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.