Quartalsergebnis per 31. März 2012

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2012 167 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 5.978 Mrd. (Ende 2011: CHF 5.958 Mrd.).

Anfang 2012 wurde ein Unterbaurecht zur Erstellung einer bereits baurechtlich bewilligten Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido in Locarno erworben. PSP Swiss Property wird maximal CHF 26 Mio. in dieses Projekt investieren. Der Bau der Anlage, die schon vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern. Im Weiteren wurde die Liegenschaft an der Seftigenstrasse 259 in Wabern verkauft.

Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende März 2012 7.4% (Ende 2011: 8.3%). Der Rückgang war v.a. die Folge einer Teilvermietung im Neubau an der Richtistrasse 9 in Wallisellen. Von den 7.4% waren 1.5%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Davon betrafen 0.6%-Punkte die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. 0.5%-Punkte stammten von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.5%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.7 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen nur 2.4%-Punkte.

Von den im Jahr 2012 auslaufenden Mietverträgen (CHF 36.3 Mio.) waren per Ende März 2012 bereits 62% erneuert bzw. verlängert.

Quartalsergebnis Q1 2012

Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 37.3 Mio. auf CHF 39.8 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.91 (Q1 2011: CHF 0.87). Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte erreichte ebenfalls CHF 39.8 Mio. (Q1 2011: CHF 38.4 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekte betrug CHF 0.91 (Q1 2011: CHF 0.90).

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 1.4 Mio. auf CHF 68.5 Mio. Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.7 Mio. stabil (Q1 2011: CHF 12.2 Mio.). Dank geringerem zinspflichtigem Fremdkapital sowie einem tieferen durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz ist der Finanzaufwand um CHF 1.6 Mio. auf CHF 10.2 Mio. gesunken.

Per Ende März 2012 betrug der Nettoinventarwert pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 76.26 (Ende 2011: CHF 75.28). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 89.96 (Ende 2011: CHF 89.02).

Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten

Mit einer Verschuldungsrate von 31.5% (Ende 2011: 32.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betrugen per Ende März 2012 CHF 820 Mio.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Der durchschnittliche Zinssatz belief sich für die Berichtsperiode auf 2.54% (Q1 2011: 2.62%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug per Ende März 2012 3.5 Jahre (Ende 2011: 2.9 Jahre). Bis 2013 werden keine Bankkredite fällig. Am 27. Juli 2012 wird eine Anleihe über CHF 250 Mio. zur Rückzahlung fällig; diese Refinanzierung wird voraussichtlich über bestehende Kreditfazilitäten erfolgen.

Ende März 2012 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.

 

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem 1. April 2012 wurden 204 927 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 79.43 pro Aktie verkauft. PSP Swiss Property hält aktuell 1 867 029 eigene Aktien bzw. 4.07% des Aktienkapitals.

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 3. April 2012 erfolgte am 12. April 2012 eine Dividendenausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.00 pro Aktie (insgesamt CHF 131.4 Mio.).

Ausblick 2012

PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer starken Marktstellung, ihrer soliden Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Die Gesellschaft ist in Bezug auf die Ergebnisentwicklung des Geschäftsjahrs 2012 weiterhin optimistisch. Die Ende Februar 2012 kommunizierte Prognose wird bestätigt: Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird weiterhin ein EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 230 Mio. für das Geschäftsjahr 2012 erwartet (2011: CHF 232.5 Mio.).

Im laufenden Jahr stehen die Weiterentwicklung der Areale und Projekte, Investitionen in das Anlageportfolio sowie gezielte Vermietungsaktivitäten im Zentrum der operativen Tätigkeiten. Im Rahmen der Portfoliooptimierung sind in einzelnen Liegenschaften auch 2012 substanzielle Investitionen zur Attraktivitätssteigerung geplant.

Bei den Arealen und Projekten wird auf das Hürlimann-Areal (Umbau „Kesselhaus“ als letzte Etappe) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, das Gurtenareal in Wabern bei Bern, den Neubau „Vorderer Sternen“ in Zürich sowie den Neubau „Lido“ in Locarno fokussiert. Die übrigen Areale befinden sich zum Teil noch in der Planungsphase.

Bezüglich Leerstandsquote steht die weitere Stabilisierung im Vordergrund; dabei wird eine Quote von rund 9% per Ende 2012 erwartet (Ende März 2012: 7.4%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2011	Q1 2011	Q1 2012	Δ in %1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	270 675	67 032	68 476	2.2
EPRA like-for-like Wachstum	%	2.0	2.2	2.9
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	325 068	0	0
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen	CHF 1 000	7 504	2 298	226
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen	CHF 1 000	68	0	70
Total übrige Erträge	CHF 1 000	10 268	3 062	3 589
Reingewinn	CHF 1 000	403 994	38 373	39 774	3.7
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	149 020	37 303	39 846	6.8
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	232 532	58 417	59 845	2.4
EBITDA-Marge	%	81.5	82.9	82.6
Bilanzsumme	CHF 1 000	6 050 916	5 625 162	6 063 661	0.2
Eigenkapital	CHF 1 000	3 268 894	2 992 376	3 339 967	2.2
Eigenkapitalquote	%	54.0	53.2	55.1
Eigenkapital-Rendite	%	13.0	5.2	4.8
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	1 946 894	1 995 659	1 907 341	- 2.0
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme	%	32.2	35.5	31.5
Portfoliokennzahlen
Anzahl Liegenschaften	Stück	168	173	167
Bilanzwert Liegenschaften	CHF 1 000	5 611 591	5 303 519	5 699 504	1.6
Brutto-Rendite3	%	4.9	5.1	4.8
Netto-Rendite3	%	4.2	4.4	4.2
Leerstandsquote Periodenende (CHF)3, 4	%	8.3	8.8	7.4
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften	Stück	9	7	10
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	346 879	228 358	278 373	- 19.7
Personalbestand
Periodenende	Stellen	84	83	85
Entsprechend Vollzeitstellen	Stellen	77	78	78
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)5	CHF	9.40	0.90	0.91	1.6
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge5	CHF	3.47	0.87	0.91	4.7
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.006	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7	CHF	75.28	70.03	76.26	1.3
Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern7	CHF	89.02	82.10	89.96	1.1
Aktienkurs Periodenende	CHF	78.60	75.65	80.20	2.0

1	Differenz zu Vorjahresperiode Q1 2011 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2011.
2	Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Gilt für Liegenschaften.
4	Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Stichtag.
5	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
6	Für das Geschäftsjahr 2011. Barauszahlung erfolgte am 12. April 2012.
7	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.