Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 138.2 Mio. Die Zunahme um 4.6% gegenüber dem Vorjahr (Q1–Q3 2016: CHF 132.0 Mio.) resultierte in erster Linie aus dem Verkauf des Wohnbauprojekts „Salmenpark II“ in Rheinfelden. Per Ende September 2017 betrug das Eigenkapital pro Aktie (NAV) CHF 84.87 (Ende 2016: CHF 84.30).
Medienmitteilung
14. November 2017
Quartalsergebnis per 30. September 2017
PSP Swiss Property – Erfreuliches operatives Ergebnis. Bestätigung der Ebitda-Prognose für das Geschäftsjahr 2017.
Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 138.2 Mio. Die Zunahme um 4.6% gegenüber dem Vorjahr (Q1–Q3 2016: CHF 132.0 Mio.) resultierte in erster Linie aus dem Verkauf des Wohnbauprojekts „Salmenpark II“ in Rheinfelden. Per Ende September 2017 betrug das Eigenkapital pro Aktie (NAV) CHF 84.87 (Ende 2016: CHF 84.30). Dabei ist zu berücksichtigen, dass am 11. April 2017 eine Dividende von CHF 3.35 pro Aktie ausgeschüttet wurde.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2017 158 Büro- und Geschäftshäuser sowie zwölf Areale bzw. Projekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.954 Mrd. (Ende 2016: CHF 6.894 Mrd.).
Die Projektentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert sind die Vermietungserfolge beim Neubau „Grosspeter Tower“ in Basel (70% vermietet) und bei den beiden Renovationsprojekten „Hardturmstrasse / Förrlibuckstrasse“ in Zürich-West (75% vermietet) und „Rue du Marché“ in Genf (70% vermietet). 2018 erfolgt der Baustart für „Orion“ in Zürich-West. Geplant sind hochwertige, flexibel unterteilbare Büroflächen und eine attraktive Umgebungsgestaltung. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 130 Mio.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende September 2017 8.3% (Ende 2016: 9.3%). Von diesen 8.3% waren 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Weitere 1.5 Prozentpunkte stammen aus der Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy.
Quartalsergebnis Q1-Q3 2017
In der Berichtsperiode betrug der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) CHF 138.2 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 132.0 Mio.). Die Zunahme gegenüber der Vorjahresperiode resultierte in erster Linie aus höheren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen; dieser Ertrag stieg um CHF 6.8 Mio. auf CHF 19.9 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 13.1 Mio.). Davon machte das im 3. Quartal 2017 verkaufte Wohnbauprojekt „Salmenpark II“ in Rheinfelden CHF 17.8 Mio. aus. Der Liegenschaftsertrag sank um CHF 3.4 Mio., dies insbesondere aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem einzigen Mieter in der Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy. Der Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 3.01 (Q1–Q3 2016: CHF 2.88).
Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. auf CHF 41.8 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 43.1 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 1.3 Mio. auf CHF 19.0 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 20.3 Mio.).
Der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 165.1 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 102.8 Mio.). Die Steigerung gegenüber der Vorjahresperiode ergab sich hauptsächlich aus der Aufwertung um CHF 17.7 Mio. im Rahmen der halbjährlichen Neubewertung der Liegenschaften (Q1–Q3 2016: Abwertung um CHF 38.4 Mio.) sowie aus den höheren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. Projekten. Im Weiteren reduzierte sich der Steueraufwand um CHF 2.1 Mio. auf CHF 20.6 Mio. (Q1–Q3 2016: CHF 22.7 Mio.). Zu beachten ist diesbezüglich, dass im 3. Quartal 2017 der neue tiefere Unternehmenssteuersatz im Kanton Waadt berücksichtigt wurde. Daraus resultierte ein positiver Effekt (Auflösung von latenten Steuern) in der Höhe von CHF 17.0 Mio. Davon betreffen CHF 12.9 Mio. Neubewertungen des Immobilienportfolios, die keinen Einfluss auf das Ergebnis ohne Bewertungseffekte haben. Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 3.60 (Q1–Q3 2016: CHF 2.24).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.893 Mrd. (Ende 2016: CHF 3.867 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.4% (Ende 2016: 54.9%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark.
Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.511 Mrd. bzw. 34.5% der Bilanzsumme (Ende 2016: CHF 2.248 Mrd. bzw. 31.9%). Um die Zinsbindung zu verlängern, wurden in der Berichtsperiode eine Anleihe und eine Privatplatzierung um insgesamt CHF 225 Mio. aufgestockt. Dabei wurden Festgeldanlagen um CHF 175 Mio. auf CHF 275 Mio. erhöht. Unter Abzug dieser CHF 275 Mio. beträgt das zinspflichtige Fremdkapital CHF 2.236 Mrd. bzw. 31.9% der Bilanzsumme.
Per Stichtag Ende September 2017 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.99% (Ende 2016: 1.28%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2016: 4.3 Jahre). Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell stehen ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 740 Mio. zur Verfügung.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
Marktumfeld und Ausblick 2017
PSP Swiss Property geht davon aus, dass der Immobilienmarkt für Büro- und Verkaufsflächen anspruchsvoll bleibt. Erfreulich ist, dass sich der Büromarkt, insbesondere an guten Lagen, zu stabilisieren scheint. Aufgrund der besseren Wirtschaftsprognosen für 2017 und 2018 könnte es zu einer Verbesserung bei der Nachfrage nach Büroflächen kommen.
Der Akquisitionsmarkt für gute Objekte dürfte hart umkämpft bleiben. Dies aufgrund des anhaltend tiefen Zinsniveaus und des daraus resultierenden Anlagenotstands bei institutionellen Investoren.
Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung ihrer Areale und Projekte sowie der Vermietungsaktivitäten.
Für das Geschäftsjahr 2017 wird, wie Mitte Jahr publiziert, ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von über CHF 240 Mio. erwartet (2016: CHF 241.6 Mio.).
Bei den Leerständen per Ende 2017 wird neu mit einer tieferen Quote von unter 8.5% gerechnet (bisher: 8.5%; Ende September 2017: 8.3%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2016 | Q1-3 2016 | Q1-3 2017 | +/-1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 276 316 | 207 711 | 204 272 | -1.7% |
EPRA like-for-like Veränderung | % | -1.6 | -1.4 | -1.32 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | -50 208 | -38 407 | 17 739 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen) | CHF 1 000 | 14 224 | 13 108 | 19 896 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften) | CHF 1 000 | 1 354 | 1 075 | 308 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 291 | 5 374 | 4 341 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 134 867 | 102 772 | 165 138 | 60.7% |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF 1 000 | 172 548 | 132 032 | 138 152 | 4.6% |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 241 572 | 184 618 | 187 405 | 1.5% |
Ebitda-Marge | % | 81.3 | 81.5 | 82.0 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 7 041 368 | 6 943 844 | 7 285 981 | 3.5% |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 866 754 | 3 825 298 | 3 892 691 | 0.7% |
Eigenkapitalquote | % | 54.9 | 55.1 | 53.4 | |
Eigenkapitalrendite | % | 3.5 | 3.6 | 5.7 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 2 248 436 | 2 178 438 | 2 510 896 | 11.7% |
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme | % | 31.9 | 31.4 | 34.54 | |
Portfoliokennzahlen | |||||
Anzahl Anlageliegenschaften | Stück | 161 | 161 | 158 | |
Bilanzwert Anlageliegenschaften | CHF 1 000 | 6 297 968 | 6 249 941 | 6 315 126 | 0.3% |
Brutto-Rendite | % | 4.3 | 4.3 | 4.2 | |
Netto-Rendite | % | 3.6 | 3.7 | 3.6 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 9.3 | 9.4 | 8.3 | |
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 10 | 12 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 595 885 | 633 704 | 639 088 | 7.3% |
Personalbestand | |||||
Periodenende/Entsprechend Vollzeitstellen | Personen | 90/84 | 90/82 | 86/81 | |
Kennzahlen pro Aktie | |||||
Gewinn pro Aktie (EPS)5 | CHF | 2.94 | 2.24 | 3.60 | 60.7% |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge5 | CHF | 3.76 | 2.88 | 3.01 | 4.6% |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.356 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7 | CHF | 84.30 | 83.40 | 84.87 | 0.7% |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern7 | CHF | 100.95 | 99.97 | 101.59 | 0.6% |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 88.00 | 92.50 | 89.20 | 1.4% |
1 | Differenz zu Q1-3 2016 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2016. |
2 | +0.6%, exkl. Liegenschaft Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy. |
3 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
4 | Exkl. Anleihe resp. Privatplatzierung über total CHF 275 Mio., welche in Form von Festgeld angelegt wurden: 31.9%. |
5 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
6 | Für das Geschäftsjahr 2016. Barauszahlung erfolgte am 11. April 2017. |
7 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |