Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2014 161 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.558 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). Ende April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastrasse 57 in Zürich verkauft. Aus diesem Verkauf resultierte ein Erfolg von CHF 2.0 Mio. Anfang September 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Peter Merian-Strasse 88/90 in Basel gekauft.
Der Bau des Wohnturms „Black“ auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich wurde im 1. Quartal 2014 abgeschlossen. Von den 58 Eigentumswohnungen waren per Ende September 2014 47 verkauft. In der Berichtsperiode wurden drei Wohnungen an die Käufer übertragen (im Geschäftsjahr 2013: 44).
Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern wurde im 2. Quartal 2014 fertiggestellt. Alle 99 Wohnungen und beide Ateliers sind verkauft; davon wurden in der Berichtsperiode 98 Wohnungen und beide Ateliers an die Käufer übertragen. Die letzte Wohnung wird Anfang 2015 übertragen. Bis Ende 2014 werden sämtliche Gewerbeflächen auf dem Areal saniert. Für den Industriebau mit der ehemaligen Flaschenabfüllanlage ist eine Sanierung und Umnutzung geplant.
Die Entwicklung des „Salmenpark“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 170 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen und 12 der 36 Mietwohnungen sind vorvermietet. Per Ende September 2014 waren 40 von den 113 Eigentumswohnungen verkauft.
Das neuste Bauprojekt („Grosspeter Tower“ in Basel) wurde kürzlich gestartet. Der Bau dieses Hochhauses (78 m, 22 Stockwerke) wird rund zwei Jahre dauern. Das Projekt (LEED-Gold Gebäude, Zero-Emission-Betrieb) sieht eine gemischte Nutzung mit Hotel- und Büroflächen vor. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 100 Mio.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende September 2014 8.8% (Ende 2013: 8.0%). Von den 8.8% war 1.0%-Punkt auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.8 Mrd. trugen insgesamt 3.6%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.2 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.2%-Punkte.
Von den im Jahr 2014 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.1 Mio.) waren per Ende September 2014 62% erneuert bzw. verlängert.
Quartalsergebnis Q1 bis Q3 2014
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge verringerte sich auf CHF 129.5 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 135.0 Mio.). Gründe für den Rückgang sind ein um CHF 1.5 Mio. tieferer Liegenschaftsertrag und CHF 6.1 Mio. geringere Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.82 (Vorjahresperiode: CHF 2.94). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 138.9 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 208.5 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften per Mitte 2014 (CHF 9.8 Mio.) im Vergleich zum 1. Halbjahr 2013 (CHF 95.7 Mio.) zurückzuführen. Im 3. Quartal 2014 resultierte durch die erstmalige Bewertung der Anfang September 2014 akquirierten Anlageliegenschaft an der Peter Merian-Strasse 88/90 in Basel eine Aufwertung von CHF 1.2 Mio. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 3.03 (Vorjahresperiode: CHF 4.55).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 29.1% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 580 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende September 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.67% (Ende 2013: 1.85%), und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre). Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Ausblick 2014
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und eines qualitativ hochstehenden Immobilienportfolios. Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den umfassenden Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet. Künftig werden im Rahmen der Portfoliooptimierung sehr tiefgreifende Renovationsprojekte geplant, die bis zu Ersatzneubauten führen können. Es werden bereits konkrete Pläne für Ersatzneubauten in Zürich-West ausgearbeitet.
PSP Swiss Property erwartet für das Geschäftsjahr 2014 unverändert einen Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 235 Mio. (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist in erster Linie auf tiefere Mieteinnahmen und geringere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten zurückzuführen.
Bei den Leerständen wird neu per Jahresende von einer Quote von rund 10% ausgegangen (bisher rund 11%). Grund für den Anstieg gegenüber Ende September 2014 (8.8%) sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2013 | Q1-3 2013 | Q1-3 2014 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 279 143 | 208 568 | 207 080 | -0.7 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 1.7 | 0.5 | 0.2 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 128 144 | 95 735 | 10 977 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen | CHF 1 000 | 13 048 | 12 851 | 8 824 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 088 | 5 283 | 6 087 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 270 993 | 208 522 | 138 936 | -33.4 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 173 643 | 135 001 | 129 496 | -4.1 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 242 480 | 187 317 | 181 472 | -3.1 |
Ebitda-Marge | % | 81.3 | 82.6 | 82.4 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 541 812 | 6 492 723 | 6 631 127 | 1.4 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 839 230 | 3 776 268 | 3 806 859 | -0.8 |
Eigenkapitalquote | % | 58.7 | 58.2 | 57.4 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 7.2 | 7.4 | 4.8 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 838 784 | 1 878 583 | 1 928 530 | 4.9 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.1 | 28.9 | 29.1 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 166 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 033 930 | 6 219 834 | 6 137 758 | 1.7 |
Brutto-Rendite | % | 4.6 | 4.5 | 4.5 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 3.9 | 3.9 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 8.0 | 9.0 | 8.8 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 8 | 10 | |
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 431 647 | 183 148 | 420 266 | -2.5 |
Personalbestand | | | | | |
Periodenende | Stellen | 86 | 86 | 85 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 79 | 79 | 79 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 5.91 | 4.55 | 3.03 | -33.4 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.79 | 2.94 | 2.82 | -4.1 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.254 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.70 | 82.33 | 83.00 | -0.8 |
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.25 | 97.61 | 98.74 | -0.5 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 75.50 | 78.50 | 80.20 | 6.2 |
1 | Differenz zu Vorjahresperiode bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2013. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2013. Barauszahlung erfolgte am 10. April 2014. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |