Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2010 178 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen und 7 Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende September 2010 CHF 5.369 Mrd. (Ende 2009: CHF 5.216 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden eine Immobilie in Zürich für CHF 45.1 Mio. gekauft und fünf kleinere Objekte aus dem Anlageportfolio für insgesamt CHF 15.0 Mio., bzw. 21.4% über der letzten Bewertung, veräussert.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Folgende Fortschritte sind dabei erwähnenswert: i) Gurtenareal, Wabern bei Bern: Das Baugesuch für dieses Projekt (Um- und Neubauten) wurde Ende Februar 2010 eingereicht. Der Baustart ist für Mitte 2011 geplant, so dass die Fertigstellung gegen Ende 2013 erfolgen könnte. ii) Löwenbräu-Areal, Zürich: Das gesamte Projekt wird schrittweise bis 2013 realisiert. Die ersten Erweiterungen und Umbauten werden voraussichtlich 2011 fertig gestellt. Die Vermarktung der Eigentumswohnungen begann im 2. Quartal 2010 und verläuft weiterhin sehr erfreulich. Nach dem Bilanzstichtag erfolgte ein Teilverkauf des Areals (Kunstgalerien und Museen) an die Trägerschaft der „Löwenbräu-Kunst AG", an der die Stadt Zürich beteiligt ist. Die Eigentumsübertragung wird nach Fertigstellung der Um- bzw. Neubauten voraussichtlich im Frühjahr 2012 erfolgen.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug per Ende September 2010 9.0% (Ende 2009: 7.5%); der Anstieg seit Ende 2009 ist - wie erwartet und bereits kommuniziert - auf die Fertigstellung der beiden Neubauten in Wallisellen zurückzuführen.
Von den 9.0% waren 1.2%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen insgesamt 5.5%-Punkte zum Leerstand bei. Der Leerstandsbeitrag des Kernanlageportfolios mit einem Anlagewert von CHF 4.3 Mrd. (d.h. der Immobilienbestand ohne Berücksichtigung der Liegenschaften in Sanierung sowie derjenigen in Zürich-West und Wallisellen) betrug lediglich 2.3%-Punkte.
Quartalsergebnis Januar bis September 2010
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um CHF 3.7 Mio. auf CHF 108.4 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.56 oder 2.0% mehr als in der Vorjahresperiode (CHF 2.51).
Die Ergebnissteigerung gegenüber der Vorjahresperiode ist hauptsächlich auf die folgenden Faktoren zurückzuführen: Ertrag aus aufgegebenem Geschäft, tiefere Betriebskosten dank gezieltem Kosten-Management sowie tieferem Zinsaufwand.
Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 37.2% (Ende 2009: 37.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. In der Berichtsperiode konnten Zinsabsicherungsgeschäfte abgeschlossen werden, dank denen PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren wird. Bis 2013 werden keine Bankkredite fällig; 2012 werden Anleihen über CHF 290 Mio. fällig. Die PSP Swiss Property verfügt über ungenutzte Kreditlinien von CHF 600 Mio. Dieser substanzielle Betrag erlaubt der Gesellschaft eine weiterhin äusserst flexible Kapitalbewirtschaftung und schafft die nötige Basis für Akquisitionen.
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.58% (Vorjahresperiode: 2.52% bzw. Gesamtjahr 2009: 2.54%). Per Ende September 2010 betrug die durchschnittliche Zinsbindung 3.3 Jahre (Ende 2009: 3.0 Jahre).
Ausblick 2010
Aufgrund des besseren als erwarteten Geschäftsgangs wird die EBITDA-Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2010 auf „mehr als CHF 215 Mio." erhöht.
Die Leerstandsprognose per Jahresende wird ebenfalls verbessert; es wird ein Wert unter 9% erwartet.
