Jahresergebnis per 31. Dezember 2018

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende 2018 CHF 7.442 Mrd. (Ende 2017: CHF 7.046 Mrd.). Im Q1 2018 wurde das von Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. erworbene Immobilienportfolio integriert. Die Büroliegenschaften sind alle zentral gelegen und in einem hervorragenden Zustand. Die Akquisition passt strategisch bestens in das bestehende Anlageportfolio und stärkt die Stellung von PSP Swiss Property insbesondere in der Westschweiz. Im Weiteren wurde das Grundstück einer ehemaligen Baurechts-Liegenschaft in Bern erworben. Im Frühjahr 2018 wurde der Neubau „Grosspeter Tower“ in Basel fertiggestellt. Entstanden ist eines der markantesten Bauwerke der Stadt mit attraktiven Büroräumlichkeiten und einem modernen Hotel. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden im Berichtsjahr drei Anlageliegenschaften sowie ein Entwicklungsprojekt verkauft.

Ende 2018 betrug die Leerstandsquote 5.0 % (Ende 2017: 8.2 %). Die positive Entwicklung seit Ende 2017 war die Folge mehrerer Neuvermietungen sowie des Verkaufs der Liegenschaft an der Av. des Morgines 8/10 in Petit-Lancy (Genf). Vom gesamten Leerstand sind 1.1-Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2019 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.0 Mio.) waren per Ende 2018 bereits 70% verlängert. Der sogenannte WAULT (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.5 Jahre. Der WAULT der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge ausmachen, war 6.2 Jahre.

Entwicklungsprojekte

Erfreulich ist der Fortschritt beim Neubau „ATMOS“ in Zürich-West. Die beiden ehemaligen Gebäude an der Förrlibuckstrasse 178/180 und Hardturmstrasse 181/183/185 werden durch eine moderne Büroliegenschaft ersetzt. PSP Swiss Property investiert rund CHF 130 Mio. in dieses Projekt, das bis Anfang 2021 fertiggestellt werden sollte. Mit dem neuen Geschäftshaus (23‘600 m² vermietbare Fläche) wird die Positionierung in Zürich-West erheblich gestärkt. 45% der Flächen sind bereits an On, Zürich, eine innovative Schweizer Laufschuhmarke, vorvermietet.

Bis Anfang 2020 werden die Renovationsarbeiten an der Liegenschaft Hardturmstrasse 161, Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West abgeschlossen sein. Diese Liegenschaft hat jetzt schon durch ihr neues Erscheinungsbild und einen modernen Innenausbau stark an Attraktivität gewonnen.

Seit März 2017 befindet sich auch die “Residenza Parco Lago“ in Paradiso (Lugano) im Bau. Hier werden rund CHF 80 Mio. investiert, überwiegend für Eigentumswohnungen. Die Fertigstellung dürfte gegen Anfang 2020 erfolgen. Sämtliche Einheiten werden veräussert.

Nach dem Grossbrand im August 2018 sind die Aufräumarbeiten an den beiden Liegenschaften am Bahnhofplatz 1 und Bahnhofquai 9/11/15 noch am Laufen (1. Etappe des Grossprojekts „Bahnhofquai/-platz“ gegenüber dem Zürcher Hauptbahnhof). Parallel dazu wurde die notwendige Planung aufgenommen. Die noch bestehenden denkmalgeschützten Fassaden sollen erhalten und die Gebäude im bisherigen Erscheinungsbild wieder aufgebaut werden. Nach dem heutigen Wissensstand wird sich die 1. Etappe um rund 1.5 Jahre verzögern und die Arbeiten werden bis Mitte 2021 dauern. Die Brandursache ist weiterhin Gegenstand der polizeilichen Ermittlungen. Glücklicherweise wurden die Etappen 2 (im Bau) und 3 (in Überprüfung) durch den Grossbrand nicht beeinträchtigt. Die 2. Etappe (Waisenhausstrasse 2/4, Bahnhofquai 7) wird bis Ende 2021 realisiert. Die Flächen der 2. Etappe sind bereits vollständig vorvermietet. Ruby Hotels & Resorts (eine deutsche Hotelgruppe) wird ein Hotel mit 210 Zimmern eröffnen. Und Candrian Catering AG wird ein innovatives Gastronomiekonzept mit zirka 200 Innen- und 300 Aussensitzplätzen betreiben.

Beim Projekt „Rue du Marché“ in Genf wurden kürzlich die restlichen Verkaufsflächen an das Genfer Traditionsgeschäft Aeschbach vermietet, womit nun sämtliche Flächen vorvermietet sind. Die umfassende Renovation dieser Liegenschaft wird bis 2020 dauern. Hauptmieter ist der prominente Hotelbetreiber citizenM, der ein Boutique-Hotel mit 144 Zimmern eröffnen wird.

Jahresergebnis 2018

Durch die Anwendung von IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden) wurde das FY 2017 „restated“. Die Gewinne aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen werden neu nach der sogenannten Percentage-of-Completion-Methode erfasst. Die Anwendung von IFRS 15 hatte keinen wesentlichen Einfluss auf das FY 2017.

Der Gewinn (ohne Liegenschaftserfolge) betrug 2018 CHF 176.2 Mio. (2017: CHF 177.7 Mio.). Die Abnahme um CHF 1.5 Mio. oder 0.8% gegenüber dem Vorjahr resultierte in erster Linie aus geringeren Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Positiv entwickelten sich dagegen die Mieteinnahmen und die aktivierten Eigenleistungen, beides auch im Zusammenhang mit dem Portfoliokauf (Edmond de Rothschild). Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 6.9 Mio. auf CHF 279.4 Mio. (2017: CHF 272.5 Mio.), die aktivierten Eigenleistungen stiegen um CHF 2.0 Mio. auf CHF 4.6 Mio. (2017: CHF 2.6 Mio.). Der Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen reduzierte sich um CHF 9.1 Mio. auf CHF 10.5 Mio. (2017: CHF 19.6 Mio.). Der übrige Ertrag stieg um CHF 1.2 Mio. auf CHF 3.5 Mio. (2017: CHF 2.4 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (ohne Liegenschaftserfolge), welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 3.84 (2017: CHF 3.87).

Der Betriebsaufwand stieg um CHF 2.7 Mio. auf CHF 58.6 Mio. (2017: CHF 55.9 Mio.). Der Finanzaufwand sank um CHF 2.4 Mio. auf CHF 22.0 Mio. (2017: CHF 24.4 Mio.).

Der Reingewinn (inklusive Liegenschaftserfolge) erreichte CHF 308.2 Mio. (2017: CHF 256.9 Mio.). Die Steigerung um CHF 51.3 Mio. gegenüber 2017 resultierte hauptsächlich aus der Portfolioaufwertung um CHF 166.7 Mio. (2017: Aufwertung um CHF 83.3 Mio.). Gleichzeitig erhöhte sich auf der anderen Seite der Steueraufwand um CHF 34.6 Mio. auf CHF 78.4 Mio. (2017: CHF 43.8 Mio.). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass 2017 erstmals der neue tiefere Unternehmenssteuersatz im Kanton Waadt berücksichtigt wurde. Daraus resultierte in 2017 ein positiver Effekt (Auflösung von latenten Steuern) in der Höhe von CHF 17.0 Mio. Der Gewinn pro Aktie (inklusive Liegenschaftserfolge) betrug CHF 6.72 (2017: CHF 5.60).

Per Ende 2018 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 90.63 (Ende 2017: CHF 86.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 109.20 (Ende 2017: CHF 104.22).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.157 Mrd. (Ende 2017: CHF 3.989 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.6% (Ende 2017: 54.0%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.511 Mrd. bzw. 33.0% der Bilanzsumme (Ende 2017: CHF 2.491 Mrd. bzw. 33.7%). Ohne Berücksichtigung von Finanzschulden für eine Festgeldanlage in der Höhe von CHF 125 Mio. betrug die Fremdkapitalverschuldung 31.8%. Per Ende 2018 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.87% (Ende 2017: 0.99%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.0 Jahre (Ende 2017: 3.6 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 820 Mio. zur Verfügung.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Käufe: Rückwirkend per 1. Januar 2019 wurden für CHF 48 Mio. drei Liegenschaften in der Berner Altstadt erworben. Ebenfalls rückwirkend per 1. Januar 2019 wurde das sogenannte „Carba-Portfolio“ (bestehend aus sechs Immobilien in Bern-Liebefeld) zum Wert von CHF 180.5 Mio. mittels Aktienkauf übernommen. Verkäufe: Per 15. Januar 2019 wurde die Liegenschaft an der Bernerstrasse Süd 167/169 in Zürich für CHF 31 Mio. verkauft. Per 6. Februar 2019 wurde die Liegenschaft an der Route des Arsenaux 41 in Fribourg für CHF 30 Mio. verkauft. Und schliesslich wurde per 16. Januar 2019 die letzte Eigentumswohnung auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich für CHF 5.6 Mio. verkauft. Am 8. Februar 2019 wurde die fällige 1.0%-Anleihe über CHF 120 Mio. zurückbezahlt. Ebenfalls am 8. Februar 2019 wurde eine 0.7 %-Anleihe mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit in 2027 emittiert. Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.

Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 4. April 2019

Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2018 eine erhöhte ordentliche Dividendenausschüttung von CHF 3.50 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.40). In Relation zum Gewinn (ohne Liegenschaftserfolge) entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 91.1%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2018 von CHF 96.85 ergibt dies eine Rendite von 3.6%.

Es stellen sich alle Mitglieder des Verwaltungsrats und des Vergütungsausschusses sowie Herr Dr. Luciano Gabriel als Präsident des Verwaltungsrats für eine Wiederwahl zur Verfügung. Das Audit Committee und das Compensation Committee sollen weiterhin aus den vier bisherigen Mitgliedern bestehen, nämlich den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser, Adrian Dudle, Nathan Hetz und Josef Stadler, wobei Herr Prof. Dr. Peter Forstmoser weiterhin als Vorsitzender beider Ausschüsse vorgesehen ist. Das Nomination Committee (Nominationsausschuss) soll ebenfalls aus den bisherigen drei Mitgliedern, Herrn Josef Stadler (Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle, bestehen.

Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wiederwahl von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2019.

Marktumfeld und Ausblick 2019

PSP Swiss Property rechnet mit einer guten Nachfrage nach Büroräumlichkeiten. Die Nachfrage wird sich eher auf zentral gelegene oder gut erreichbare Standorte konzentrieren. Bei den Ladenflächen dürfte sich eine konjunkturelle Abkühlung zusätzlich negativ auswirken, wobei Läden an peripheren Lagen stärker davon betroffen wären als solche in den Wirtschaftszentren. Auf dem Transaktionsmarkt ist kaum mit einem Abflauen der Käufernachfrage für Büro- und Geschäftsliegenschaften zu rechnen.

Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung von Arealen und Projekten sowie laufenden Vermietungsaktivitäten. Zukäufe werden primär in den strategischen Hauptmärkten anvisiert, sofern sie langfristig Mehrwerte in Aussicht stellen.

Für das Geschäftsjahr 2019 wird ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von CHF 250 Mio. erwartet (2018: CHF 241.7 Mio.). Bei den Leerständen per Ende 2019 wird mit einer Quote von unter 5% gerechnet (Ende 2018: 5.0%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	20171	2018	+/-2
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	272 454	279 373	2.5%
EPRA like-for-like Veränderung	%	-1.1	0.9
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	83 253	166 692
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen)	CHF 1 000	19 614	10 484
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften)	CHF 1 000	627	2 472
Total übrige Erträge	CHF 1 000	5 043	8 172
Reingewinn	CHF 1 000	256 890	308 152	20.0%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3	CHF 1 000	177 738	176 250	- 0.8%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	242 187	241 743	- 0.2%
Ebitda-Marge	%	81.5	80.8
Bilanzsumme	CHF 1 000	7 384 243	7 619 283	3.2%
Eigenkapital	CHF 1 000	3 988 560	4 156 908	4.2%
Eigenkapitalquote	%	54.0	54.6
Eigenkapitalrendite	%	6.6	7.6
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	2 491 087	2 511 212	0.8%
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme	%	33.7	33.04
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften	Stück	157	163
Bilanzwert Anlageliegenschaften	CHF 1 000	6 383 901	6 778 932	6.2%
Brutto-Rendite	%	4.2	4.1
Netto-Rendite	%	3.5	3.5
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	8.2	5.0
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften	Stück	12	11
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	661 892	663 174	0.2%
Personalbestand
Periodenende/Vollzeitstellen	Personen	86/81	91/86
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)5	CHF	5.60	6.72	20.0%
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge5	CHF	3.87	3.84	- 0.8%
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.40	3.506	2.9%
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7	CHF	86.96	90.63	4.2%
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern7	CHF	104.22	109.20	4.8%
Aktienkurs Periodenende	CHF	92.35	96.85	4.9%

1	Angepasst aufgrund erstmaliger Anwendung von IFRS 15, Erlöse aus Verträgen mit Kunden.
2	Differenz zu FY 2017 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2017.
3	Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
4	Exkl. Fremdkapital über total CHF 125 Mio., welches in Form von Festgeld angelegt ist: 31.8%.
5	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
6	Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 4. April 2019 für das Geschäftsjahr 2018: Ausschüttung einer Dividende.
7	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Weitere Informationen

Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40

Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32

Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar

www.psp.info/Finanzberichte

www.psp.info/Praesentationen

Heute, 15 Uhr (CET): Telefonkonferenz in Englisch

Schweiz / Europa · +41 (0)58 310 50 00

UK · +44 (0)207 107 0613

USA · +1 (1)631 570 56 13

Agenda

Ordentliche Generalversammlung 2019 · 4. April 2019

Publikation Q1 2019 · 7. Mai 2019

Publikation H1 2019 · 15. August 2019

Publikation Q1-Q3 2019 · 12. November 2019

Vorschau

Publikation FY 2019 · 25. Februar 2020

Ordentliche Generalversammlung 2020 · 2. April 2020

Ordentliche Generalversammlung vom Donnerstag, 4. April 2019

Die ordentliche Generalversammlung findet am Donnerstag, 4. April 2019 um 15.00 Uhr (Türöffnung 14.00 Uhr) im Lake Side, Bellerivestrasse 170, in 8008 Zürich statt.

Die Einladung mit den Traktanden und Anträgen des Verwaltungsrats - samt Antwortschein zur Bestellung der Zutrittskarte bzw. Vollmachtserteilung an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter - wird den stimmberechtigten Aktionären voraussichtlich am Mittwoch, 13. März 2019 per Post zugestellt. Die Einladung wird zudem im Schweizerischen Handelsamtsblatt sowie auf www.psp.info publiziert bzw. in Kurzfassung in mehreren Tageszeitungen veröffentlicht. Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter können mit dem Antwortschein oder dem elektronischen Weisungserteilungssystem per Internet auf https://netvote.ch/pspswissproperty erteilt werden. Der ausgefüllte und unterzeichnete Antwortschein muss spätestens am Dienstag, 2. April 2019, 17.00 Uhr (MEZ), im Besitz des Aktienregisters der Gesellschaft (areg.ch ag, Fabrikstrasse 10, CH-4614 Hägendorf) bzw. des unabhängigen Stimmrechtsvertreters (Proxy Voting Services GmbH, CH-8024 Zürich) sein. Elektronische Vollmachten und Weisungen bzw. Weisungsänderungen sind bis spätestens am Dienstag, 2. April 2019, 23.59 Uhr (MEZ), zu erteilen.

Die am Montag, 1. April 2019, 17.00 Uhr (MEZ), (Stichtag) im Aktienregister mit Stimmrecht eingetragenen Aktionäre sind an der Generalversammlung teilnahme- und stimmberechtigt. Das Aktienregister wird bis am Montag, 1. April 2019, nachgeführt. Vom 2. April bis und mit 4. April 2019 bleibt das Aktienregister geschlossen.

Unter der Voraussetzung der Zustimmung durch die Generalversammlung erfolgt die beantragte Dividendenausschüttung ab dem 10. April 2019 (Zahlungsdatum), mit ex-Datum am 8. April 2019.

Massgeblich sind in jedem Fall die Angaben in der Einladung und auf dem Antwortschein, die ausdrücklich vorbehalten werden.