Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2015 163 Büro- und Geschäftshäuser und diverse Entwicklungsprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.724 Mrd. (Ende 2014: CHF 6.608 Mrd.). PSP Swiss Property hat im Berichtsjahr eine Liegenschaft an der Heinrich-Stutz-Strasse 23/25 in Urdorf erworben und die Liegenschaft an der Altstetterstrasse 124/Herrligstrasse 21 in Zürich verkauft.
Die Bauarbeiten beim „Salmenpark“ in Rheinfelden (Investitionssumme rund CHF 250 Mio.) und beim Neubau „Grosspeter Tower“ in Basel (Investitionssumme rund CHF 110 Mio.) schreiten planmässig voran. Bei der Immobilie an der Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West wurde mit einer umfassenden Sanierung begonnen (Investitionssumme rund CHF 50 Mio.). Die Gesamtsanierung diverser Liegenschaften am Bahnhofquai/Bahnhofplatz in Zürich ist Gegenstand von Abklärungen technischer Aspekte mit der städtischen Denkmalpflege.
Der Neubau „Löwenstrasse 16“ in Zürich (Büro- und Verkaufsflächen sowie eine Wohnung) wurde 2015 abgeschlossen. Ebenfalls abgeschlossen wurde die Gesamtrenovation der Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 10/Börsenstrasse 18 in Zürich (Verkaufs- und Büroflächen). Am 14. November 2015 wurde das „Bain Bleu Hammam & Spa“ in Genf/Cologny eröffnet.
Für das Areal „Paradiso“ in Lugano wird die Baufreigabe im Sommer 2016 erwartet. Das Projekt sieht Eigentumswohnungen sowie Büro- und Verkaufsflächen vor. Die geplante Investitionssumme beträgt rund CHF 65 Mio.
Die Planung für den Ersatzneubau der beiden Liegenschaften an der Förrlibuckstrasse 178/180 und Hardturmstrasse 181/183/185 in Zürich-West kommt voran. Der Neubau soll den heutigen Anforderungen bezüglich flexibler Gestaltung der Bürogrundrisse und Nachhaltigkeit entsprechen. Das Baugesuch für dieses Projekt soll im Herbst 2016 eingereicht werden; der Ersatzneubau wird voraussichtlich 2017 bis 2020 realisiert. Aus heutiger Sicht wird sich die Investitionssumme auf rund CHF 120 Mio. belaufen.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2015 8.5% (Ende 2014: 10.0%). Von den 8.5% waren 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trugen insgesamt 2.9 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.5 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.1 Prozentpunkte.
Jahresergebnis 2015
2015 wurde ein Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 161.3 Mio. erwirtschaftet (2014: CHF 169.3 Mio.). Dieses Resultat entspricht den Erwartungen. Gründe für den Rückgang waren ein um CHF 2.1 Mio. tieferer Liegenschaftsertrag (wegen zusätzlicher Sanierungsarbeiten sowie dem Verkauf einer Anlageliegenschaft Anfang September 2015) und ein um CHF 3.6 Mio. geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (2015 wurden lediglich 17 Eigentumswohnungen übertragen; 2014 waren es 101). Im Weiteren ist der übrige Ertrag um CHF 2.4 Mio. gesunken. Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 3.52 (2014: CHF 3.69). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn (inklusive Bewertungsdifferenzen) erreichte CHF 187.7 Mio. (2014: CHF 175.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungsdifferenzen) betrug CHF 4.09 (2014: CHF 3.82).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.870 Mrd. (Ende 2014: CHF 3.841 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 57.0% (Ende 2014: 57.5%) – wies PSP Swiss Property per Ende 2015 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 1.969 Mrd. oder 29.0% der Bilanzsumme (Ende 2014: CHF 1.929 Mrd. bzw. 28.9%). Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 650 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Per Ende 2015 lag der stichtagsbezogene durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.53% (Ende 2014: 1.70%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.4 Jahre (Ende 2014: 3.9 Jahre).
Im April 2015 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zur Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten wurde am 16. Februar 2016 eine 0.50%-Anleihe mit einer Laufzeit von 2016 bis 2024 und einem Volumen von CHF 225 Mio. emittiert.
Am 24. Februar 2016 hat die Steiner AG gemäss eigenen Angaben beim Handelsgericht Zürich eine Klage gegen die Gruppengesellschaft PSP Properties AG und die Löwenbräu-Kunst AG eingereicht (Klagesumme von CHF 58.5 Mio.). Die Klage liegt PSP Swiss Property noch nicht vor. Die Forderungen der Steiner AG, die PSP Swiss Property stets abgelehnt hat, stehen in Zusammenhang mit dem Löwenbräu-Bauprojekt in Zürich-West. Die Darstellung der Steiner AG in ihrer Medienmitteilung vom 24. Februar 2016 entspricht nicht den Tatsachen; die Mehrforderungen der Steiner AG werden von PSP Swiss Property zurückgewiesen.
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.
Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 31. März 2016
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2015 eine Ausschüttung von CHF 3.30 pro Aktie (davon CHF 1.80 aus den Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 1.50 als ordentliche Dividende; Vorjahr: CHF 3.25 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen). In Relation zum Jahresgewinn (ohne Bewertungseffekte) entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 93.8%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2015 von CHF 88.00 ergibt dies eine Rendite von 3.8%.
Mit Ausnahme von Herrn Gino Pfister stellen sich alle Mitglieder des Verwaltungsrats sowie Herr Dr. Günther Gose als Präsident des Verwaltungsrats zur Wiederwahl. Der Generalversammlung wird die Zuwahl von Frau Corinne Denzler vorgeschlagen. Frau Corinne Denzler, 1966, Schweizer Staatsbürgerin, wohnhaft in Baar, Kauffrau, ist als Chief Executive Officer der Tschuggen Hotel Group, mit Hotels und Spas in Ascona, Arosa und St. Moritz, tätig. Zuvor bekleidete sie Führungsfunktionen bei verschiedenen Gesellschaften und Organisationen, u.a. bei der Schweizer Schneesportschule Davos und beim Grand Resort Bad Ragaz. Die Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser, Nathan Hetz und Josef Stadler stellen sich als Mitglieder des Vergütungssausschusses zur Wiederwahl; der Generalversammlung wird anstelle von Herrn Gino Pfister die Zuwahl von Herrn Adrian Dudle in den Vergütungsausschuss vorgeschlagen. PSP Swiss Property dankt Herrn Gino Pfister für seine sehr geschätzte und wertvolle Unterstützung seit dem IPO der PSP Swiss Property im Jahr 2000.
Veränderung in der Geschäftsleitung
Der Verwaltungsrat hat an der Sitzung vom 29. Februar 2016 Herrn Adrian Murer zum Chief Investment Officer (CIO) und Mitglied der Geschäftsleitung (mit Arbeitsantritt per 1. Juli 2016) ernannt. Herr Murer ist dipl. Ing. ETH, M.A. HSG und Rechtsanwalt. Nach diversen Tätigkeiten als Projektingenieur und Jurist arbeitet Herr Murer seit Mitte 2013 bis heute als Partner bei der Anwaltskanzlei Baur Hürlimann AG in Zürich.
Marktumfeld
Die Nachfrage, v.a. seitens Schweizer institutioneller Investoren, nach hochwertigen Geschäftsliegenschaften an Spitzenlagen bleibt hoch. Ausländische Käufer konzentrieren sich eher auf Nischenprodukte wie z.B. Hotels oder Shopping-Centers.
Punktuell herrscht bei den Büroflächen ein strukturelles Überangebot. Der Verdrängungswettbewerb wird sich weiter akzentuieren, v.a. bei schlecht gelegenen Liegenschaften mit ungenügender Verkehrsanbindung und bei Objekten mit beschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Anders präsentiert sich die Situation bei zentral gelegenen, gut erschlossenen und modernen bzw. flexibel nutzbaren Büroflächen; hier ist die Nachfrage zufriedenstellend. Gesamthaft dürfte die Absorption des in den letzten Jahren aufgebauten Überangebots an Büroflächen (namentlich an peripheren Lagen in Zürich und Genf) noch einige Zeit in Anspruch nehmen.
Bei den Verkaufsflächen wird der Einkaufstourismus und der Online-Handel zu einer immer grösseren Konkurrenz. Frequenzstarke und repräsentative Standorte sind resistenter; das Marktumfeld bleibt aber auch an besten Lagen eine Herausforderung.
Ausblick 2016
Angesichts der anhaltend kräftigen Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften und der tiefen Zinsen bleibt der Akquisitionsmarkt hart umkämpft. Bei der Evaluation möglicher Kauf-Objekte haltet sich PSP Swiss Property konsequent an ihre zurückhaltende Akquisitionsstrategie mit Fokus auf Top-Liegenschaften an 1A-Standorten mit Aussicht auf langfristige Wertsteigerung.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin auf die Renovationen einzelner Liegenschaften sowie die Weiterentwicklung der Areale und Projekte gerichtet.
Für 2016 wird ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 240 Mio. erwartet (2015: CHF 232.7 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2016 mit einer Quote von rund 11% gerechnet, vor allem wegen Fälligkeiten gegen Jahresende (Ende 2015: 8.5%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2014 | 2015 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 277 150 | 275 063 | -0.8 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | 0.2 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 5 789 | 33 791 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Eigentumswohnungen) | CHF 1 000 | 6 813 | 3 259 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Portfolio) | CHF 1 000 | 2 026 | 1 374 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 987 | 4 588 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 175 346 | 187 726 | 7.1 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 169 345 | 161 287 | -4.8 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 238 242 | 232 690 | -2.3 |
Ebitda-Marge | % | 81.8 | 82.0 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 684 665 | 6 791 923 | 1.6 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 840 795 | 3 870 473 | 0.8 |
Eigenkapitalquote | % | 57.5 | 57.0 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.6 | 4.9 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 928 669 | 1 969 035 | 2.1 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.9 | 29.0 | |
Portfoliokennzahlen | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 163 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 161 136 | 6 223 006 | 1.0 |
Brutto-Rendite | % | 4.5 | 4.4 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 3.7 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 10.0 | 8.5 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 8 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 446 908 | 501 371 | 12.2 |
Personalbestand | | | | |
Periodenende | Stellen | 83 | 87 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 78 | 81 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 3.82 | 4.09 | 7.1 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.69 | 3.52 | -4.8 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.25 | 3.304 | 1.5 |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.74 | 84.38 | 0.8 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.57 | 100.83 | 1.3 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 85.80 | 88.00 | 2.6 |
1 | Differenz zu 2014 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2014. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 31. März 2016 für das Geschäftsjahr 2015: Setzt sich zusammen aus einer Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF 1.80) und einer Dividende aus dem Bilanzgewinn (CHF 1.50). |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CFO | Vasco Cecchini, CCO |
Tel. +41 (0)44 625 59 59 | Tel. +41 (0)44 625 57 23 |
Mobile +41 (0)79 562 20 72 | Mobile +41 (0)79 650 84 32 |
Geschäftsbericht 2015 und Präsentation unter www.psp.info verfügbar
http://www.psp.info/Finanzberichte
http://www.psp.info/Praesentationen
Heute, 15:00 Uhr (CET): Telefonkonferenz in Englisch für Analysten und Medien
Einwahlnummer:
Europe | +41 (058) 310 50 00 |
Great Britain | +44 (0)203 059 58 62 |
USA | +1 (1)631 570 56 13 |
Ordentliche Generalversammlung vom 31. März 2016
Die ordentliche Generalversammlung findet am 31. März 2016 um 15.00 Uhr (Türöffnung 14.00 Uhr) im Kongresshaus Zürich statt. Die Einladung wird den stimmberechtigten Aktionären voraussichtlich am
8. März 2016 per Post zugestellt und im Schweizerischen Handelsamtsblatt sowie auf www.psp.info publiziert bzw. in Kurzfassung in mehreren Tageszeitungen veröffentlicht. Das Aktienregister wird bis am 24. März 2016 nachgeführt. Die am 24. März 2016 (Stichtag) im Aktienregister mit Stimmrecht eingetragenen Aktionäre sind an der Generalversammlung teilnahme- und stimmberechtigt. Vom 25. März bis und mit 31. März 2016 bleibt das Aktienregister geschlossen. Unter der Voraussetzung der Zustimmung durch die Generalversammlung erfolgen die beantragten Barausschüttungen voraussichtlich am 6. April 2016 (Zahlungsdatum), mit ex-Datum am 4. April 2016.
Agenda
Ordentliche Generalversammlung | 31. März 2016 |
Publikation Q1 2016 | 10. Mai 2016 |
Publikation H1 2016 | 19. August 2016 |
Publikation Q1-Q3 2016 | 11. November 2016 |
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilenportfolio im Wert von CHF 6.7 Mrd. an zentralen Lagen in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF 3.9 Mrd. aus. Die 87 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Genf, Olten, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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