Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2014 161 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.608 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). Anfang September 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Peter Merian-Strasse 88/90 in Basel für CHF 71.9 Mio. erworben. Ende April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastrasse 57 in Zürich für CHF 10.6 Mio. verkauft, woraus ein Erfolg von CHF 2.0 Mio. resultierte.
Der Bau des Wohnturms „Black“ auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich wurde im 1. Quartal 2014 abgeschlossen. Von den 58 Eigentumswohnungen waren per Ende 2014 47 verkauft. In der Berichtsperiode wurden drei Wohnungen an die Käufer übertragen (im Geschäftsjahr 2013: 44).
Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern wurde im 2. Quartal 2014 fertiggestellt. Alle 99 Wohnungen und beide Ateliers sind verkauft; davon wurden in der Berichtsperiode 98 Wohnungen und beide Ateliers an die Käufer übertragen. Die letzte Wohnung wird 2015 übertragen. Die Gewerbeflächen in der hinteren und mittleren Zeile wurden bis Ende 2014 vollständig saniert. Für die ehemalige Flaschenabfüllanlage (der sogenannte „Elefant“) besteht die Absicht, diese für Büro- und Gewerbeflächen umzunutzen.
Die Entwicklung des „Salmenpark“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 180 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen und 13 Einheiten der 36 Mietwohnungen sind vorvermietet. 46 Einheiten von den 113 Eigentumswohnungen wurden verkauft.
Das neuste Bauprojekt („Grosspeter Tower“ in Basel) wurde im November 2014 gestartet. Der Bau dieses Hochhauses (78 Meter, 22 Stockwerke) wird bis Ende 2016 dauern. Das Projekt (LEED-Gold, Minergie und Zero-Emission-Betrieb werden angestrebt) sieht eine gemischte Nutzung mit Hotel- und Büroflächen vor. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 115 Mio.
Die übrigen laufenden Arealentwicklungen werden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2014 10.0% (Ende 2013: 8.0%). Von den 10.0% waren 2.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trugen insgesamt 2.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.3 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.0%-Punkte.
Jahresergebnis 2014
2014 wurde ein Reingewinn ohne Bewertungseffekte von CHF 169.3 Mio. erwirtschaftet (2013: CHF 173.6 Mio.). Gründe für den Rückgang waren ein um CHF 2.0 Mio. sanierungsbedingt tieferer Liegenschaftsertrag und ein um CHF 6.2 Mio. geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (2013 fielen ausserordentlich hohe Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen an). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.69 (2013: CHF 3.79). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte erreichte CHF 175.3 Mio. (2013: CHF 271.0 Mio.). Der Rückgang ist vorwiegend auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften zurückzuführen; diese betrug im Berichtsjahr CHF 5.8 Mio. (2013: CHF 128.1). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen belief sich auf CHF 3.82 (2013: CHF 5.91).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsquote von 28.9% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 690 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Per Ende 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.70% (Ende 2013: 1.85%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre).
Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 1. April 2015
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2014 eine Ausschüttung von CHF 3.25 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (2013: CHF 3.25 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Bewertungseffekte entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 88.1%; im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs ergibt dies eine Rendite von 3.3%.
Es stellen sich alle Mitglieder des Verwaltungsrats, des Vergütungsausschusses sowie Herr Dr. Günther Gose als Präsident des Verwaltungsrats für eine Wiederwahl zur Verfügung.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zur Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten wurde am 6. Februar 2015 eine 1.00%-Anleihe mit einer Laufzeit von 2015 bis 2025 und einem Volumen von CHF 100 Mio. emittiert.
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.
Marktumfeld
Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht, speziell an peripheren Lagen, ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen sind aber nach wie vor gesucht. In den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf dürfte sich das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken.
Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen („high street retail“) präsentierte sich 2014 alles in allem robust, auch wenn die stürmische Expansion vieler Handelsketten etwas abgeflaut ist. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein.
In einem anspruchsvollen Marktumfeld ist PSP Swiss Property bestrebt, ihr Portfolio möglichst attraktiv zu halten. Der Fokus liegt deshalb weiterhin auf der Renovation und Sanierung ausgewählter Liegenschaften. Auf der einen Seite besteht eine stabile bis leicht abnehmende Gesamtnachfrage nach kommerziellen Geschäftsflächen; auf der anderen Seite steigt dagegen die Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und individuell gestaltbaren Mietflächen. Aus diesem Grund wurden bereits bei mehreren Liegenschaften umfangreiche Renovierungsarbeiten in Angriff genommen, dies v.a. in der Zürcher Innenstadt (z.B. am Bahnhofquai/Bahnhofplatz und an der Bahnhofstrasse 10). Insgesamt wird PSP Swiss Property bei den Anlageimmobilien im laufenden Jahr und 2016 rund CHF 120 Mio. für Renovationen und Umbauten investieren.
Ausblick 2015
PSP Swiss Property blickt weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Für das Geschäftsjahr 2015 wird ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 225 Mio. erwartet (2014: CHF 238.2 Mio.). Der Rückgang gegenüber 2014 ist in erster Linie auf einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten sowie das Wegfallen der Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung zurückzuführen. Die Mieteinnahmen dürften trotz höheren Renovationsvolumens stabil bleiben.
Bei den Leerständen wird per Ende 2015 mit einer Quote von rund 10% gerechnet (Ende 2014: 10.0%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2013 | 2014 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 279 143 | 277 150 | -0.7 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 1.7 | 0.2 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 128 144 | 5 789 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen | CHF 1 000 | 13 048 | 8 839 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 088 | 6 987 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 270 993 | 175 346 | -35.3 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 173 643 | 169 345 | -2.5 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 242 480 | 238 242 | -1.7 |
Ebitda-Marge | % | 81.3 | 81.8 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 541 812 | 6 684 665 | 2.2 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 839 230 | 3 840 795 | 0.0 |
Eigenkapitalquote | % | 58.7 | 57.5 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 7.2 | 4.6 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 838 784 | 1 928 669 | 4.9 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.1 | 28.9 | |
Portfoliokennzahlen | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 033 930 | 6 161 136 | 2.1 |
Brutto-Rendite | % | 4.6 | 4.5 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 3.9 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 8.0 | 10.0 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 10 | |
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 431 647 | 446 908 | 3.5 |
Personalbestand | | | | |
Periodenende | Stellen | 86 | 83 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 79 | 78 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 5.91 | 3.82 | -35.3 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.79 | 3.69 | -2.5 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.25 | 3.254 | 0.0 |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.70 | 83.74 | 0.0 |
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.25 | 99.57 | 0.3 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 75.50 | 85.80 | 13.6 |
1 | Differenz zu Vorjahresperiode 2013 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2013. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 1. April 2015 für das Geschäftsjahr 2014: Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |