Halbjahresergebnis per 30. Juni 2020

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende Juni 2020 CHF 8.127 Mrd. (Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.).

Ende März 2020 wurde für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2) erworben, das durch einen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt wird (rund 5 600 m² Büro- und 5 900 m² Gewerbefläche). Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio. Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage profitieren: angrenzend befindet sich die Bus- und S-Bahn-Haltestelle Zürich Binz. Die Abbrucharbeiten des bestehenden Gebäudes haben begonnen. Der Neubau sollte 2021 bis 2023 erstellt werden.

Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 14 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1‘100 m²) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund 1‘300 m²) und in den obersten Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 m²). 30% der Flächen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet. Die restlichen Flächen sind in Verhandlung.

Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt nicht mehr den heutigen Anforderungen. Geplant ist ein Neubau mit rund 5‘600 m² Bürofläche; davon sind bereits 50% an Swisscom vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 34 Mio. Die Baufreigabe ist noch ausstehend, der Baustart sollte jedoch im Herbst 2020 erfolgen. Die Bauzeit wird rund zweieinhalb Jahre dauern.

Die Neubewertung der Liegenschaften ergab eine Aufwertung um CHF 31.1 Mio. Davon entfielen CHF 26.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 4.7 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug nominal 3.29% (Ende 2019: 3.32 %). Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermietungen und der Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammenhang mit COVID-19 vereinzelt wertvermindernd aus.

Ende Juni 2020 betrug die Leerstandsquote 3.4% (Ende 2019: 3.5%). Vom gesamten Leerstand sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.7 Mio.) waren bereits 92% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.1 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 5.8 Jahren.

Konsolidiertes Halbjahresergebnis (Januar bis Juni 2020)

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 98.3 Mio., was einem Rückgang um CHF 17.1 Mio. oder 14.8% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (H1 2019: CHF 115.3 Mio.). Der Rückgang ist auf positive Einmaleffekte im H1 2019 zurückzuführen – durch die Senkung der Gewinnsteuersätze in den Kantonen Basel-Stadt und Genf resultierte eine Auflösung latenter Steuern von insgesamt CHF 58.0 Mio., wovon sich CHF 21.6 Mio. positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirkten.

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 1.7 Mio. auf CHF 146.7 Mio. (H1 2019: CHF 145.0 Mio.). Dies, obwohl im Q2 2020 im Zusammenhang mit dem Lockdown Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.3 Mio. erfasst wurden. Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 1.7 Mio. auf CHF 25.9 Mio. (H1 2019: CHF 27.6 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um weitere CHF 3.0 Mio. auf CHF 7.1 Mio. (H1 2019: CHF 10.0 Mio.).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 2.14 (H1 2019: CHF 2.51).

Der Reingewinn erreichte CHF 121.8 Mio. (H1 2019: CHF 258.8 Mio.). Auch der Rückgang des Reingewinns um CHF 137.0 Mio. oder 52.9% erklärt sich durch positive Vorjahreseffekte. Nebst den bereits erwähnten Effekten fiel in der Berichtsperiode die Portfolioaufwertung mit CHF 31.1 Mio. gegenüber H1 2019 (CHF 124.7 Mio.) tiefer aus. Zudem resultierte in der Vorjahresperiode ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.66 (H1 2019: CHF 5.64).

Per Ende Juni 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 96.07; zu beachten ist hier die am 17. April 2020 erfolgte Dividendenausschüttung von CHF 3.60 pro Aktie (Ende 2019: CHF 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 115.23 (Ende 2019: CHF 115.82).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.406 Mrd. per Ende Juni 2020 (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.8% (Ende 2019: 55.4%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.808 Mrd. bzw. 34.3% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz lag bei tiefen 0.52% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.5 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 900 Mio. (davon CHF 730 Mio. zugesichert) zur Verfügung.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.

Ausführungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise

Die vom Bundesrat Mitte März 2020 getroffenen, mittlerweile mehrheitlich wieder aufgehobenen, Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus haben die Bevölkerung und die Wirtschaft stark belastet. Wie lange der Weg zurück in die Normalität dauern wird, ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt davon ab, wie eine künftige Ausbreitung des Coronavirus eingedämmt werden kann und wie schwer der Lockdown die Wirtschaft beschädigt hat.

Dank der breiten Portfolio-Diversifikation und dem Fokus auf Büronutzung ist das Exposure von PSP Swiss Property in den von den verordneten Betriebsschliessungen betroffenen Branchen überschaubar (21% der gesamten Mieteinnahmen). Mieter aus diesen Branchen sind zudem in unterschiedlichem Ausmass betroffen. PSP Swiss Property hat rund 2 300 Mieter; davon waren rund 220 von der verordneten Schliessung ihrer Betriebe direkt betroffen. Bis Ende Juni 2020 haben zirka 350 Mieter einen Antrag auf Zahlungsaufschub oder Mietzinsanpassung gestellt. Als Sofortmassnahme wurden, sofern angemessen, Zahlungsaufschübe gewährt. Insgesamt wurden im Q2 2020 Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.3 Mio. erfolgswirksam erfasst. Die durch den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen betrugen per 30. Juni 2020 CHF 5.2 Mio.

Der Bundesrat wurde im Juni 2020 mittels einer Motion beauftragt ein Gesetz auszuarbeiten, welches eine nachträgliche Mietzinsreduktion von 60% zugunsten von Mietern verlangt, die von der behördlichen Schliessung ihrer Betriebe betroffen waren. Die geplante Regelung soll sicherstellen, dass zwischen Mietparteien bereits vor Annahme des Gesetzes getroffene Vereinbarungen ihre Gültigkeit behalten; und sie soll nur für Monatsmieten bis zu CHF 20 000 gelten, wobei ab CHF 15 000 Monatsmieten sowohl Vermieter als auch Mieter die Regelung ablehnen können. Das Gesetz würde voraussichtlich frühestens im Dezember 2020 vom Parlament verabschiedet. Damit sind weitere einvernehmliche Lösungen zwar nicht blockiert, aber erschwert. Die Einführung einer entsprechenden Regelung (für Monatsmieten bis CHF 15 000) würde bei PSP Swiss Property schätzungsweise Mietzinserlasse von zusätzlich insgesamt rund CHF 0.7 Mio. bewirken.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Mit Wirkung per 1. August 2020 wurde mit der Zürich-Versicherungsgruppe ein Asset-Swap durchgeführt. Erworben wurde von der Zürich-Versicherungsgruppe für CHF 23.7 Mio. das Geschäftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern (bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Als Gegengeschäft wurde die Entwicklungsliegenschaft an der Zurlindenstrasse 134 in Zürich für CHF 15.0 Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.

Marktumfeld und Ausblick 2020

Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsentwicklung ist schwieriger denn je. Die meisten Prognosen gehen von einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts von rund 6% für das Jahr 2020 aus. Eine Rückkehr auf den Wachstumspfad wird im 3. oder 4. Quartal 2020 erwartet, das BIP wird wahrscheinlich aber erst 2022 wieder das Vor-Corona-Niveau erreichen. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobiliensektor vorauszusehen. Die einzelnen Teilsegmente müssen – mehr denn je – differenziert betrachtet werden. Die Lage ist unterschiedlich für Büro- und andere gewerbliche Liegenschaften und sie unterscheidet sich markant je nach Standortqualität. PSP Swiss Property geht davon aus, dass die Nachfrage nach zeitgemässen Büroflächen an A-Lagen in den kommenden Monaten stabil bleiben dürfte. Der Markt für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen, der an schlechten Lagen schon vor dem Ausbruch der Corona-Krise anspruchsvoll war, wird allerdings vorläufig angespannt bleiben.

Es ist noch zu früh, um eine abschliessende Beurteilung der Auswirkungen der Corona-Krise auf unsere Geschäftstätigkeit abzugeben. PSP Swiss Property ist jedoch für die kommenden Zeiten bestens gerüstet. Dies aus mehreren Gründen: Wir haben ein hochwertiges Qualitätsportfolio mit einer tiefen Leerstandsquote. Die Hauptnutzung umfasst Büroflächen und die Mieter-Diversifikation ist breit abgestützt. Die mehrheitlich bereits gut vermieteten Entwicklungsprojekte werden weiteres Wachstum generieren. Zudem verfügen wir über eine solide Eigenkapitalbasis und ausreichende Finanzierungsquellen.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 260 Mio. bestätigt (2019: CHF 256.1 Mio.).

Bei den Leerständen wird per Ende 2020 neu mit einer tieferen Quote von rund 3% gerechnet (bisher: rund 3.5%; Ende Juni 2020: 3.4%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2019	H1 2019	H1 2020	+/-1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	290 460	144 985	146 689	1.2%
EPRA like-for-like Veränderung	%	1.2	1.9	-0.92
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	244 176	124 688	31 131
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte)	CHF 1 000	12 835	2 806	1 335
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften)	CHF 1 000	14 961	14 961	0
Total übrige Erträge	CHF 1 000	7 957	3 846	4 872
Reingewinn	CHF 1 000	453 425	258 762	121 780	-52.9%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3	CHF 1 000	215 214	115 305	98 251	-14.8%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	256 145	125 718	127 691	1.6%
Ebitda-Marge	%	82.0	82.3	83.5
Bilanzsumme	CHF 1 000	8 036 244		8 196 117	2.0%
Eigenkapital	CHF 1 000	4 450 220		4 406 424	-1.0%
Eigenkapitalquote	%	55.4		53.8
Eigenkapitalrendite	%	10.5		5.5
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	2 596 136		2 807 772	8.2%
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme	%	32.3		34.3
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften	Stück	162		161
Bilanzwert Anlageliegenschaften	CHF 1 000	7 259 441		7 279 741	0.3%
Brutto-Rendite	%	4.0	4.0	3.9
Netto-Rendite	%	3.4	3.5	3.4
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	3.5		3.4
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften	Stück	12		15
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	722 223		847 706	17.4%
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen	Personen	94/89		95/88
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4	CHF	9.89	5.64	2.66	-52.9%
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge4	CHF	4.69	2.51	2.14	-14.8%
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.605	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6	CHF	97.02		96.07	-1.0%
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern6	CHF	115.82		115.23	-0.5%
Aktienkurs Periodenende	CHF	133.60		106.70	-20.1%

1	Differenz zu H1 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019.
2	EPRA like-for-like Veränderung ohne COVID-19 Einfluss beträgt +0.7%.
3	Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“.
4	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5	Für das Geschäftsjahr 2019. Barauszahlung erfolgte am 17. April 2020.
6	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Weitere Informationen

Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40

Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32

Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar

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