Halbjahresergebnis per 30. Juni 2016

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2016 163 Büro- und Geschäftshäuser sowie fünf Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.737 Mrd. (Ende 2015: CHF 6.724 Mrd.). Im Juni 2016 wurde die Anlageliegenschaft an der Av. de Beauregard 1 in Fribourg für CHF 12.7 Mio. verkauft. Nach dem Bilanzstichtag bzw. am 29. Juli 2016 wurde ein Büro- und Geschäftshaus an der Hardturmstrasse 101, 103, 105 / Förrlibuckstrasse 30 in Zürich für CHF 145 Mio. gekauft. Diese Akquisition stärkt die Position der PSP Swiss Property in Zürich-West und eröffnet ihr weitere strategische Optionen.

Die Fertigstellung und Übergabe der Wohnungen beim „Salmenpark“ in Rheinfelden schreitet planmässig voran. Insgesamt wurden bereits 80 der insgesamt 113 Eigentumswohnungen verkauft. Das Salmen-Center (Detailhandelsflächen sowie Alters- und Pflegeheim) wurde fertig gestellt und per Ende März 2016 ins Anlageportfolio umklassifiziert. Die 1. Bauetappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 180 Mio. wird bis Ende 2016 fertig gestellt. Die revidierte Baueingabe für die 2. Etappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 70 Mio. wird voraussichtlich Ende 2016 erfolgen. Vorgesehen ist hier die Erstellung von 100 zum Verkauf bestimmten Wohneinheiten.

Die übrigen laufenden Arealentwicklungen und Projekte wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug per Ende Juni 2016 9.1% (Ende 2015: 8.5%). Von diesen 9.1% waren 1.0 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.7 Mrd. trugen insgesamt 2.8 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.5 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.3 Prozentpunkte.

Halbjahresergebnis H1 2016

In der Berichtsperiode wurde ein Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 89.0 Mio. erwirtschaftet (H1 2015: CHF 78.7 Mio.). Hauptgründe für die Steigerung waren ein um CHF 1.4 Mio. höherer Liegenschaftsertrag, der Erfolg von CHF 10.5 Mio. aus dem Verkauf von 56 Eigentumswohnungen beim Projekt „Salmenpark“ in Rheinfelden (H1 2015: kein Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen) sowie CHF 1.7 Mio. mehr Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung. Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 1.94 (H1 2015: CHF 1.72).

Der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 65.0 Mio. (H1 2015: CHF 88.2 Mio.). Der tiefere Reingewinn ergab sich durch eine Abwertung um CHF 31.8 Mio. im Rahmen der Neubewertung der Liegenschaften (davon CHF 23.1 Mio. bezogen auf das Anlageportfolio und CHF 8.7 Mio. im Rahmen der Projektentwicklungen). Die aufgrund der getätigten Renovationen erwarteten höheren Mieteinkünfte und ein um 10 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz wirkten sich zwar positiv auf die Bewertungen aus; diese Treiber vermochten jedoch die Wertminderungen durch längere Vermarktungsperioden, teilweise tiefere Marktmieten sowie höhere Renovationsausgaben bei einzelnen Liegenschaften nicht aufzufangen. Der entsprechende Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 1.42 (H1 2015: CHF 1.92).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 3.780 Mrd. (Ende 2015: CHF 3.870 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.6% (Ende 2015: 57.0%) – wies PSP Swiss Property per Ende Juni 2016 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.064 Mrd. oder 30.3% der Bilanzsumme (Ende 2015: CHF 1.969 Mrd. bzw. 29.0%).

Per Stichtag Ende Juni 2016 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.47% (Ende 2015: 1.53%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.5 Jahre (Ende 2015: 3.4 Jahre).

Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell verfügt PSP Swiss Property über ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 630 Mio.

Im März 2016 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.

Marktumfeld

PSP Swiss Property erwartet aufgrund des Brexit-Entscheids auf kurze Frist trotz der absehbaren konjunkturellen Abkühlung in Europa nur geringe Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt.

Punktuell herrscht bei den Büroflächen ein strukturelles Überangebot. Der Verdrängungs-wettbewerb wird sich weiter akzentuieren. Gesamthaft gesehen dürften die Büromieten 2016 leicht sinken. Dieser Trend betrifft nicht nur periphere Lagen, sondern bis zu einem gewissen Grad auch zentrale Standorte. Im wirtschaftlich starken Zentrum von Zürich ist der Druck auf die Mietpreise nur moderat. Die Absorption der Leerstände verläuft allerdings schleppender als auch schon.

Die Detailhandelsumsätze leiden unter dem wechselkursbedingten Einkaufstourismus ins Ausland und dem zunehmenden Online-Handel. Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen dürften 2016 gesamthaft gesehen unter Druck bleiben. Als resistent erweisen sich in diesem Marktumfeld gute Passanten- und Zentrumslagen.

Ausblick 2016

Angesichts der anhaltend tiefen Zinsen ist die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften an guten Lagen weiterhin hoch und der Akquisitionsmarkt hart umkämpft. Bei der Evaluation möglicher Kauf-Objekte hält sich PSP Swiss Property konsequent an ihre zurückhaltende Akquisitionsstrategie.

Im operativen Geschäft konzentriert sich die Gesellschaft unverändert auf ihre Vermietungs-aktivitäten, die Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften sowie die Weiterentwicklung ihrer Areale und Projekte.

Für das Geschäftsjahr 2016 wird neu ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 240 Mio. erwartet (bisher: rund CHF 240 Mio.; 2015: CHF 232.7 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2016 neu mit einer Quote von rund 10% gerechnet, vor allem wegen Fälligkeiten gegen Jahresende (bisher: rund 11%; Ende Juni 2016: 9.1%).

Kennzahlen