Halbjahresergebnis per 30. Juni 2011

Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2011 170 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen acht Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 5.695 Mrd. (Ende 2010: CHF 5.518 Mrd.). Im

1. Halbjahr 2011 wurden keine Akquisitionen getätigt; vier Immobilien wurden für CHF 42.7 Mio., 20.5% über der letzten Bewertung, veräussert.

Die durch den externen Schätzer vorgenommene Neubewertung der Liegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 152.8 Mio. Die Hauptgründe, die zu dieser Wertsteigerung geführt haben, sind i) ein um 8 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz, ii) der Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und iii) leicht gestiegene Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende Juni 2011 nominal 5.36% (Ende 2010: 5.44%).

Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert sind dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern sowie die Einreichung des erneuerten Baugesuchs für das Areal „Paradiso" in Lugano.

Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug per Ende Juni 2011 8.9% (Ende 2010: 8.5%). Von den 8.9% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen 4.5%-Punkte zum Leerstand bei; der grösste Teil des Anlageportfolios mit einem Anlagewert von CHF 4.5 Mrd. (d.h. der Immobilienbestand ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) machte lediglich 2.6%-Punkte aus.

Von den im Jahr 2011 auslaufenden Mietverträgen (CHF 39.0 Mio.) waren per Ende Juni 2011 bereits 90% erneuert bzw. verlängert worden, und dies zu durchschnittlich leicht besseren Konditionen.

Halbjahresergebnis 2011
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg gegenüber der entsprechend Vorjahresperiode von CHF 74.9 Mio. auf CHF 77.3 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.81 (H1 2010: CHF 1.77).

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 6.6 Mio. auf CHF 136.9 Mio. Diese Zunahme ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: i) Mietertrag aus der Akquisition der Liegenschaft an der Seestrasse 353 in Zürich (April 2010), ii) Mietertrag aus dem im Dezember 2010 fertig gestellten Thermalbad auf dem Hürlimann-Areal in Zürich und iii) zusätzlicher Mietertrag aufgrund erfolgreicher Neuvermietungen sowie ausserordentlicher Erträge, welche im 2. Quartal 2011 anfielen.

Der Betriebsaufwand erhöhte sich leicht auf CHF 25.8 Mio. (H1 2010: CHF 24.7 Mio.). Der Finanzaufwand sank geringfügig auf CHF 23.1 Mio. (H1 2010: CHF 23.5 Mio.).

Per Ende Juni 2011 betrug das Eigenkapital (Net Asset Value; NAV) pro Aktie CHF 70.77 (Ende 2010: CHF 68.87). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich auf CHF 83.66 (Ende 2010: CHF 80.86).

Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 36.0% (Ende 2010: 35.7%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen CHF 640 Mio. Bis 2013 werden keine Bankkredite fällig; 2012 werden eine Anleihe über CHF 250 Mio. und eine Privatplatzierung über CHF 40 Mio. zur Rückzahlung fällig.

Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.61% (H1 2010: 2.58%). Per Ende Juni 2011 beliefen sich der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz auf 2.53% (Ende 2010: 2.61%) und die durchschnittliche Zinsbindung auf 2.7 Jahre (Ende 2010: 3.2 Jahre).

Ausblick 2011
PSP Swiss Property ist in Bezug auf die Ergebnisentwicklung des Geschäftsjahrs 2011 weiterhin optimistisch. Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wurde die EBITDA-Prognose (ohne Liegenschaftserfolge) von „rund CHF 220 Mio." auf „CHF 225 Mio." erhöht (2010: CHF 223.3 Mio.). Die Gründe für diese Erhöhung sind ausserordentliche Erträge in der Höhe von CHF 2.2 Mio., welche im 2. Quartal 2011 beim Liegenschaftsertrag anfielen, sowie höher als erwartete übrige Erträge, welche durch Einlage-Entsteuerung optierter Liegenschaften geltend gemacht werden konnten.

Die über das Gesamtportfolio erwartete Leerstandsquote per Ende 2011 wurde auf „unter 9%" verbessert (bisher: „rund 9%").

Im Fokus bei den Arealen stehen das Hürlimann-Areal (Fertigstellung Hotel sowie Umbau "Kesselhaus" als letzte Etappen) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, sowie das Gurtenareal in Wabern bei Bern, bei dem vor kurzem die Bauarbeiten aufgenommen wurden. Die übrigen Areale sind interessante Langzeitprojekte, die sich zum Teil noch in der Planungsphase befinden.