Krisenresistentes Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der PSP Swiss Property umfasste per Ende Juni 2009 187 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen sowie 7 attraktive Entwicklungsareale mit einem Bilanzwert von CHF 5.227 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Im 1. Halbjahr 2009 wurden verschiedene Akquisitionsmöglichkeiten geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht.
Es wurden 2 Anlageliegenschaften für CHF 30.1 Mio. veräussert und der Verkauf von 4 weiteren Objekten für CHF 53.6 Mio. ausgehandelt; die Abwicklung dieser 4 Verkäufe erfolgt im 2. Halbjahr 2009. Der Verkaufserlös aller 6 Liegenschaften von CHF 83.7 Mio. liegt 11.9% über der letzten externen Bewertung.
Die halbjährliche Neubewertung der Liegenschaften resultierte in einer Aufwertung von CHF 62.5 Mio. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung ist auf den Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mietpreisen und auf Marktmietanpassungen zurückzuführen.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Folgende Fortschritte sind dabei erwähnenswert: i) Hürlimann-Areal, Zürich: Der Baubeginn für die Erstellung eines Thermalbads in Kombination mit einem Boutique-Hotel erfolgte Anfang 2009. Die Inbetriebnahme des Thermalbads ist für Ende 2010, die Eröffnung des Hotels für Frühling 2011 geplant. Die Investitionssumme für dieses Projekt beträgt rund CHF 60 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). ii) Areal Wädenswil: Alle 15 Eigentumswohnungen der Überbauung „SeeSicht" wurden verkauft.
Positive Leerstandsentwicklung
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2009 9.0% (Ende 2008: 8.3%), wovon 2.2%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen sind: 0.7%-Punkte stammen von der Liegenschaft am Bleicherweg 10 in Zürich, die nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder zu 100% vermietet ist (per 1. Dezember 2009). 0.5%-Punkte beziehen sich auf die Liegenschaft an der Route des Acacias 52 in Carouge, die nach der Renovation ebenfalls zu 100% vermietet ist (per Mitte 2010). 0.6%-Punkte betreffen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel, die 2010 abgeschlossen wird.
Starkes operatives Ergebnis
Der Liegenschaftsertrag stieg um 5.9% auf CHF 135.0 Mio. Die Zunahme um CHF 7.6 Mio. resultierte aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, aus höheren Mieten und aus 2 Einmaleffekten (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von CHF 1.3 Mio., Bereinigung einer Bilanzposition nach Schlussverhandlung eines Mietverhältnisses von CHF 1.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 3.8% auf CHF 27.6 Mio., hauptsächlich bedingt durch tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und geringeren allgemeinen Betriebs- und Verwaltungsaufwand.
Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 7.1% auf CHF 109.8 Mio. erhöht werden (1. Halbjahr 2008: CHF 102.6 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 80.3% (1. Halbjahr 2008: 78.6%).
Weiterhin solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 40.7% (Ende 2008: 40.5%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die ungenutzten Kreditlinien betragen aktuell CHF 450 Mio. und für die Jahre 2009 und 2010 sind keine Kredite zur Refinanzierung fällig. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im 1. Halbjahr 2009 2.48% (1. Halbjahr 2008: 2.77%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug per Ende Juni 2009 2.8 Jahre (Ende 2008: 3.1 Jahre).
Vorzeitige Beendigung des Aktienrückkaufsprogramms
PSP Swiss Property AG hat ihr Aktienrückkaufsprogramm 2008/2011 auf der 2. Handelslinie per 17. August 2009 vorzeitig beendet. Im Rahmen des am 23. Oktober 2008 gestarteten Aktienrückkaufsprogramms wurden insgesamt 1'034'000 Namenaktien zurückgekauft, dies entspricht 2.2% des im Handelsregister eingetragenen Aktienkapitals.
Die in der Zeit vom 23. Oktober 2008 bis zum 31. Dezember 2008 erworbenen 628'000 Namenaktien sind bereits aufgrund des Generalversammlungsbeschlusses vom 2. April 2009 vernichtet worden. PSP Swiss Property AG plant, der nächsten ordentlichen Generalversammlung die Vernichtung der restlichen 406'000 zurückgekauften Namenaktien mittels Kapitalherabsetzung zu beantragen.
Ausblick 2009
Die Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2009 kann aufgrund des ausgezeichneten Ergebnisses und des positiven Ausblicks gegenüber der Publikation im Februar 2009 verbessert werden, und zwar trotz durch Immobilienverkäufe um rund CHF 1.6 Mio. reduzierter Nettomieterträge, erhöhter erwarteter Renovationsausgaben im 2. Halbjahr 2009 und positiver Einmaleffekte im 1. Halbjahr 2009:
- EBITDA ohne Liegenschaftserfolge rund CHF 215 Mio. (ursprüngliche Prognose: mehr als CHF 210 Mio.; 2008: CHF 208.4 Mio.).
- Leerstandsquote per Jahresende 2009 rund 8% (ursprüngliche Prognose: unter 9%; Juni 2009: 9%).
