Halbjahresergebnis per 30. Juni 2008

Solides Immobilienportfolio
In der Berichtsperiode wurde eine Immobilie im Zentrum von Aarau für CHF 12.6 Mio. sowie ein Entwicklungsprojekt mit Baubewilligung in Wallisellen für CHF 8.2 Mio. gekauft. Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2008 194 Büro- und Geschäftshäuser sowie 7 Areale mit Entwicklungsprojekten; der Bilanzwert betrug CHF 5.120 Mrd. (Ende 2007: CHF 5.001 Mrd.).

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 72.4 Mio., mehrheitlich dank positiver Ertrags- und Marktmieteinschätzungen, vor allem an Toplagen in Zürich. Der für das Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz liegt unverändert bei 5.54%.

Positive Leerstandsentwicklung
Wie im Frühjahr 2008 prognostiziert, konnte die Leerstandsquote seit März 2008 von 10.9% wieder auf das Niveau von Ende 2007, d. h. 10.6%, gesenkt werden. Diese Abnahme ergab sich aus diversen Neuvermietungen, welche auslaufende Verträge überkompensieren konnten. Der Grossteil der Neuabschlüsse wird ab dem 3. bzw. 4. Quartal 2008 erfolgswirksam und zum Leerstandsziel von 9% per Ende Jahr führen. Von den 10.6% Leerstand sind insgesamt 3.0%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Der Grossteil der Sanierungsarbeiten wird im 2. Halbjahr 2008 bzw. im Jahr 2009 abgeschlossen sein.

Erfolgreiche Projektentwicklungen
Die laufenden Arealentwicklungen konnten erfolgreich weitergeführt werden. Nachfolgend die wichtigsten Ereignisse:

i) Hürlimann-Areal, Zürich: Nach erfolgreichem Ausgang des Bewilligungverfahrens ist geplant, die Bauarbeiten für die Erstellung eines modernen Thermalbads in Kombination mit einem 4-Sterne-Boutique-Hotel im Herbst 2008 zu beginnen und im Herbst 2010 abzuschliessen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 50 Mio.

ii) Business-Park, Wallisellen: Nachdem PSP Swiss Property in den Jahren 2001 bis 2003 bereits die ersten 3 Neubauten an der Richtistrasse erstellt hat, bot sich ihr die Gelegenheit, zusätzlich das Land mit einem bewilligten Projekt für die letzten 2 Gebäude (Richtistrasse 9 und 11) zu kaufen. Der Baubeginn erfolgte im Juni 2008, und die Fertigstellung der beiden Neubauten ist für 2010 geplant. Die Investitionssumme für dieses Projekt (Nutzfläche von rund 14'000 m2 und 217 Parkplätze) beträgt rund CHF 76 Mio. (inkl. Landkosten). Damit wird der Business-Park, bestehend aus 5 modernen Bürogebäuden, abgeschlossen. Mit der Vermarktung der neuen Flächen wird im Herbst 2008 begonnen. Der Vermietungsmarkt in Wallisellen hat sich seit 2006 gut erholt, und es besteht eine rege Nachfrage.

iii) Löwenbräu-Areal, Zürich: Die Baubewilligung für das Projekt (Investitionssumme von rund CHF 120 Mio.) wurde im Juni 2008 erteilt. Gegen das Bauvorhaben besteht zurzeit eine Einsprache. Es sind 11 600 m2 für Eigentumswohnungen und je 10 200 m2 für Büro- bzw. Kunsthandelsflächen vorgesehen. Das Projekt soll in den Jahren 2009 bis 2013 realisiert werden. Die ersten Erweiterungen und Umbauten werden voraussichtlich im Jahr 2010 fertig gestellt sein.

Die Arbeiten auf den übrigen Arealen (in Lugano, Wädenswil, Wabern bei Bern und Rheinfelden) wurden nach Plan weiterverfolgt.

Erfreuliches Finanzergebnis
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich von CHF 58.8 Mio. auf CHF 60.5 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.42 oder 6.8% mehr als im 1. Halbjahr 2007 (CHF 1.33). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung. Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 116.5 Mio. (1. Halbjahr 2007: CHF 142.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.74 (1. Halbjahr 2007: CHF 3.23).

Positiv entwickelte sich der Liegenschaftsertrag auf CHF 127.4 Mio. Die Zunahme um CHF 4.5 Mio. war v.a. die Folge des Leerstandsabbaus. Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 16.9% auf CHF 28.6 Mio. (1. Halbjahr 2007: CHF 34.5 Mio.). Dabei sank der ordentliche Betriebsaufwand der Liegenschaften um 25.1% auf CHF 7.1 Mio. dank tieferen Betriebs- sowie Nebenkosten infolge des erzielten Leerstandsabbaus. Ferner konnte der allgemeine Betriebs- und Verwaltungsaufwand um 36.2% auf CHF 5.0 Mio. gesenkt werden; gegenüber der Vorjahresperiode fielen deutlich weniger Kosten im Rahmen von Akquisitionsprüfungen an.

Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 12.6% auf CHF 102.6 Mio. erhöht werden (1. Halbjahr 2007: CHF 91.1 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 78.6% (1. Halbjahr 2007: 73.3%).

Per Mitte 2008 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 60.22, d. h. 0.9% mehr als Ende 2007 (CHF 59.71). Der NAV vor latenten Steuern stieg um 1.6% auf CHF 70.01 (Ende 2007: CHF 68.94). Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2008 eine Nennwertreduktion von CHF 2.40 pro Aktie ausgeschüttet wurde.

Starke Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 2.557 Mrd. – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 48.9% (Ende 2007: 49.4%) – weist PSP Swiss Property weiterhin eine starke Kapitalstruktur auf. Das zinspflichtige Fremdkapital erhöhte sich um CHF 80.6 Mio. oder 3.9% auf CHF 2.168 Mrd., was 41.5% der Bilanzsumme entspricht (Ende 2007: 40.7%). Dank des hohen Zinsabsicherungsgrads stieg der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz im 1. Halbjahr 2008 im Vergleich zu 2007 nur um 0.04%-Punkte auf 2.77%. Die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug 3.3 Jahre (Ende 2007: 3.7 Jahre). 77.6% aller Finanzverbindlichkeiten wiesen fixe Zinssätze mit Laufzeiten von über 1 Jahr aus (Ende 2007: 83.0%).

Die ausgezeichnete Verfassung des Unternehmens ermöglichte im 1. Halbjahr 2008 den Ab-schluss eines neuen Konsortialvertrags mit verschiedenen Kantonalbanken zu attraktiven Konditionen. Per Mitte 2008 verfügte PSP Swiss Property über ungenutzte Kreditlimiten von CHF 395 Mio.

Ausblick 2008
Es wird weiterhin an den bei der Publikation der Jahreszahlen 2007 (29. Februar 2008) kommunizierten Prognosen festgehalten: i) Für das Geschäftsjahr 2008 wird – unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands – ein EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von CHF 205 Mio. (2007: CHF 193.9 Mio.) erwartet. ii) Per Jahresende wird eine Leerstandsquote von rund 9% erwartet.