Quartalsergebnis per 31. März 2019

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende März 2019 CHF 7.682 Mrd. (Ende 2018: CHF 7.442 Mrd.). Anfang Jahr wurden mehrere Immobilien in der Berner Innenstadt und in Bern-Liebefeld erworben. Ferner wurden im Rahmen der Portfoliobereinigung die Liegenschaft an der Bernerstrasse Süd 167/169 in Zürich-Altstetten und die Liegenschaft an der Route des Arsenaux 41 in Fribourg verkauft. Schliesslich wurde, ebenfalls Anfang 2019, die letzte Eigentumswohnung auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich verkauft.

Ende März 2019 betrug die Leerstandsquote 4.4 % (Ende 2018: 5.0 %). Die Reduktion war die Folge mehrerer Neuvermietungen und der Verkäufe der beiden Liegenschaften in Zürich-Altstetten und Fribourg. Vom gesamten Leerstand sind 1.1-Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2019 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.0 Mio.) waren per Ende März 2019 79% erneuert. Der sogenannte WAULT (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.5 Jahre. Der WAULT der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge ausmachen, war 6.5 Jahre.

Quartalsergebnis Q1 2019

Der Gewinn (ohne Liegenschaftserfolge) betrug CHF 50.5 Mio. (Q1 2018: CHF 43.2 Mio.). Die Zunahme um CHF 7.3 Mio. oder 16.9% gegenüber der Vorjahresperiode resultierte in erster Linie aus höheren Mieterträgen (+ CHF 3.3 Mio.) und einem höheren Gewinn aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (+ CHF 1.0 Mio.). Tiefere Finanzierungskosten (- CHF 0.9 Mio.) sowie eine (relativ) geringere Steuerbelastung trugen ebenfalls zur Ergebnisverbesserung bei. Der Kanton Basel-Stadt hat per 1. Januar 2019 den Gesamtgewinnsteuersatz von 22.2% auf 13.0% gesenkt. Dies führte zur Auflösung latenter Steuern in der Höhe von CHF 5.0 Mio., davon wirkten sich CHF 1.6 Mio. positiv auf den Gewinn (ohne Liegenschaftserfolge) aus. Der Gewinn pro Aktie (ohne Liegenschaftserfolge), welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 1.10 (Q1 2018: CHF 0.94).

Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 13.9 Mio. praktisch unverändert (Q1 2018: CHF 13.8 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 0.9 Mio. auf CHF 5.0 Mio. (Q1 2018: CHF 5.9 Mio.).

Der Reingewinn (inklusive Liegenschaftserfolge) erreichte CHF 79.7 Mio. (Q1 2018: CHF 40.3 Mio.). Die Steigerung um CHF 39.5 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode resultierte hauptsächlich aus der Portfolioaufwertung um CHF 19.7 Mio. (Q1 2018: Abwertung um CHF 3.9 Mio.). Davon entfielen CHF 7.5 Mio. auf die Erstbewertung der in Bern akquirierten Immobilien und CHF 12.3 Mio. auf das Entwicklungsprojekt „Rue du Marché“ in Genf (aufgrund der Vermietung der Verkaufsfläche). Ausserdem ergab sich ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften (Q1 2018: kein Verkauf). Gleichzeitig erhöhte sich auf der anderen Seite der Steueraufwand um CHF 3.6 Mio. auf CHF 13.9 Mio. (Q1 2018: CHF 10.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (inklusive Liegenschaftserfolge) betrug CHF 1.74 (Q1 2018: CHF 0.88).

Per Ende März 2019 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 92.36 (Ende 2018: CHF 90.63). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 111.00 (Ende 2018: CHF 109.20).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.236 Mrd. (Ende 2018: CHF 4.157 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.9% (Ende 2018: 54.6%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.678 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2018: CHF 2.511 Mrd. bzw. 33.0%). Ohne Berücksichtigung von Finanzschulden für eine Festgeldanlage in der Höhe von CHF 125 Mio. betrug die Fremdkapitalverschuldung 33.0%. Per Ende März 2019 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.79% (Ende 2018: 0.87%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.1 Jahre (Ende 2018: 3.0 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 750 Mio. zur Verfügung.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die ordentliche Generalversammlung vom 4. April 2019 hat allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Unter anderem wurde eine ordentliche Dividende von CHF 3.50 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2018 genehmigt (Vorjahr: CHF 3.40 pro Aktie). Die Auszahlung von insgesamt CHF 160.5 Mio. erfolgte am 10. April 2019. Dr. Luciano Gabriel wurde als Präsident des Verwaltungsrats wiedergewählt, ebenso alle übrigen sechs bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats (jeweils mit einer 1-jährigen Amtsdauer). Ernst & Young AG, Zürich, wurde als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2019 wiedergewählt, ebenso Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängiger Stimmrechtsvertreter für eine 1-jährige Amtsdauer. Der Vergütungsausschuss und das Audit Committee bestehen aus den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser (Vorsitz), Adrian Dudle, Nathan Hetz und Josef Stadler. Der Nominationsausschuss besteht aus Herrn Josef Stadler (Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle.

Am 18. April 2019 wurde die bereits bestehende Anleihe mit Fälligkeit im Jahr 2027 um nominal CHF 80 Mio. auf CHF 180 Mio. erhöht.

Marktumfeld und Ausblick 2019

PSP Swiss Property rechnet mit einer guten Nachfrage nach Büroflächen. Die Nachfrage wird sich jedoch vorwiegend auf zentrale und gut erreichbare Standorte konzentrieren. Der Markt für Ladenflächen dürfte angespannt bleiben, vor allem an peripheren Lagen.

Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung von Arealen und Projekten sowie laufenden Vermietungsaktivitäten. Zukäufe werden primär in den strategischen Hauptmärkten anvisiert, sofern sie langfristig Mehrwerte in Aussicht stellen.

Für das Geschäftsjahr 2019 wird weiterhin ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von CHF 250 Mio. erwartet (2018: CHF 241.7 Mio.). Bei den Leerständen per Ende 2019 wird neu mit einer Quote von 4.5% gerechnet (bisherige Prognose: unter 5.0%; Ende 2018: 5.0%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2018	Q1 2018	Q1 2019	+/-1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	279 373	69 123	72 440	4.8%
EPRA like-for-like Veränderung	%	0.9	0.3	1.9
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	166 692	- 3 873	19 735
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen)	CHF 1 000	10 484	1 481	2 458
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften)	CHF 1 000	2 472	0	14 961
Total übrige Erträge	CHF 1 000	8 172	3 583	2 989
Reingewinn	CHF 1 000	308 152	40 257	79 747	98.1%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	176 250	43 204	50 519	16.9%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	241 743	60 600	65 358	7.9%
Ebitda-Marge	%	80.8	81.7	82.8
Bilanzsumme	CHF 1 000	7 619 283		7 859 291	3.2%
Eigenkapital	CHF 1 000	4 156 908		4 236 213	1.9%
Eigenkapitalquote	%	54.6		53.9
Eigenkapitalrendite	%	7.6		7.6
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	2 511 212		2 678 036	6.6%
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme	%	33.0		34.13
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften	Stück	163		163
Bilanzwert Anlageliegenschaften	CHF 1 000	6 778 932		6 875 305	1.4%
Brutto-Rendite	%	4.1	4.1	4.1
Netto-Rendite	%	3.5	3.5	3.5
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	5.0		4.4
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften	Stück	11		13
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	663 174		806 693	21.6%
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen	Personen	91/86		91/86
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4	CHF	6.72	0.88	1.74	98.1%
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge4	CHF	3.84	0.94	1.10	16.9%
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.505	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6	CHF	90.63		92.36	1.9%
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern6	CHF	109.20		111.00	1.6%
Aktienkurs Periodenende	CHF	96.85		108.20	11.7%

1	Differenz zu Q1 2018 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2018.
2	Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Exkl. Fremdkapital über total CHF 125 Mio., welches in Form von Festgeld angelegt ist: 33.0%.
4	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5	Für das Geschäftsjahr 2018. Auszahlung erfolgte am 10. April 2019.
6	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Weitere Informationen

Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40

Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32

Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar

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Agenda

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Publikation Q1-Q3 2019 · 12. November 2019

Publikation FY 2019 · 25. Februar 2020

Ordentliche Generalversammlung 2020 · 2. April 2020