Quartalsergebnis per 31. März 2014

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2014 161 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.452 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft.

Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern (99 Eigentumswohnungen und zwei Ateliers) wird in den nächsten Wochen fertiggestellt. Per Ende März 2014 waren 97 Wohnungen und beide Ateliers verkauft; davon wurden im Q1 2014 55 Wohnungen und ein Atelier an ihre Käufer übertragen. Die Entwicklung des „Salmenparks“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 170 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen sind bereits vorvermietet und die Vermarktung der restlichen rund 3 600 m² Verkaufsflächen, der rund 4 400 m² Büroflächen und der 36 Mietwohnungen hat Ende März 2014 begonnen. Per Ende März 2014 waren von den 113 Eigentumswohnungen deren 28 verkauft.

Die übrigen laufenden Neu- und Umbauarbeiten wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende März 2014 8.9% (Ende 2013: 8.0%). Von den 8.9% waren 1.3%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen trugen insgesamt 3.3%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.3%-Punkte.

Von den im Jahr 2014 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.1 Mio.) waren per Ende März 2014 bereits 50% erneuert bzw. verlängert.

Quartalsergebnis Q1 2014

Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich im Q1 2014 auf CHF 43.8 Mio. (Q1 2013: CHF 41.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.96 (Q1 2013: CHF 0.90). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.

In der Berichtsperiode erfolgten keine Neubewertungen und keine Verkäufe von Anlage-liegenschaften. Somit betrug der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte ebenfalls CHF 43.8 Mio. (Q1 2013: CHF 53.0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekte betrug CHF 0.96 (Q1 2013: CHF 1.15).

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 1.9 Mio. auf CHF 69.9 Mio. (Q1 2013: CHF 68.0 Mio.). Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen betrug CHF 2.9 Mio. (Q1 2013: CHF 0.1 Mio.); in der Berichtsperiode wurden auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern 55 Wohnungen und ein Atelier an ihre Käufer übertragen. Der gesamte übrige Ertrag sank auf CHF 2.4 Mio. (Q1 2013: CHF 3.4 Mio.).

Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.4 Mio. praktisch auf Vorjahresniveau (CHF 12.8 Mio.). Auch der Finanzaufwand verharrte mit CHF 8.3 Mio. auf Vorjahresniveau (CHF 8.2 Mio.).

Per Ende März 2014 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 84.41 (Ende 2013: CHF 83.70). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf genau CHF 100.00 (Ende 2013: CHF 99.25).

Solide Kapitalstruktur

Mit einer Verschuldungsrate von 28.3% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 550 Mio.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende März 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.90% (Ende 2013: 1.85%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.

Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 1. April 2014 wurde eine Anleihe über CHF 250 Mio. zurückbezahlt.

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 3. April 2014 erfolgte am 10. April 2014 eine Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.25 pro ausstehende Aktie (insgesamt CHF 149.1 Mio.).

Am 30. April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastr. 57 in Zürich verkauft (Übertrag per 1. Mai 2014).

Ansonsten fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.

Ausblick 2014

PSP Swiss Property blickt weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.

Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.

Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2014 einen EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von CHF 230 Mio. (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang ist in erster Linie auf leicht tiefere Mieteinnahmen, einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten, einen geringeren Erfolg aus der MWSt-Einlageentsteuerung sowie voraussichtlich höhere Renovationsausgaben zurückzuführen.

Bei den Leerständen wird per Jahresende von einer Quote von rund 11% ausgegangen (Ende März 2014: 8.9%). Grund für den Anstieg sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2013	Q1 2013	Q1 2014	Δ in %1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	279 143	67 982	69 861	2.8
EPRA like-for-like Veränderung	%	1.7	- 0.4	1.9
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	128 144	15 389	0
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen	CHF 1 000	13 048	75	2 858
Total übrige Erträge	CHF 1 000	6 088	3 428	2 427
Reingewinn	CHF 1 000	270 993	52 967	43 805	- 17.3
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	173 643	41 191	43 805	6.3
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	242 480	58 875	62 874	6.8
EBITDA-Marge	%	81.3	82.4	83.7
Bilanzsumme	CHF 1 000	6 541 812	6 396 334	6 599 385	0.9
Eigenkapital	CHF 1 000	3 839 230	3 752 586	3 871 568	0.8
Eigenkapitalquote	%	58.7	58.7	58.7
Eigenkapital-Rendite	%	7.2	5.7	4.5
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	1 838 784	1 818 182	1 868 252	1.6
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme	%	28.1	28.4	28.3
Portfoliokennzahlen
Anzahl Liegenschaften	Stück	161	166	161
Bilanzwert Liegenschaften	CHF 1 000	6 033 930	6 104 637	6 042 124	0.1
Brutto-Rendite	%	4.6	4.5	4.6
Netto-Rendite	%	3.9	3.9	4.0
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	8.0	8.8	8.9
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften	Stück	10	7	10
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	431 647	219 643	409 549	- 5.1
Personalbestand
Periodenende	Stellen	86	86	89
Entsprechend Vollzeitstellen	Stellen	79	79	81
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3	CHF	5.91	1.15	0.96	- 17.3
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3	CHF	3.79	0.90	0.96	6.3
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.254	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5	CHF	83.70	81.81	84.41	0.8
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5	CHF	99.25	96.51	100.00	0.8
Aktienkurs Periodenende	CHF	75.50	86.50	83.10	10.1

1	Differenz zu Vorjahresperiode Q1 2013 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2013.
2	Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4	Für das Geschäftsjahr 2013. Barauszahlung erfolgte am 10. April 2014.
5	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.