Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende September 2020 CHF 8.479 Mrd. (Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.).
Ende September 2020 haben wir drei attraktive Geschäftshäuser an bester Genfer Innenstadtlage für CHF 295 Mio. (CHF 304.1 Mio. inkl. Transaktionskosten) erworben. Die drei Liegenschaften grenzen unmittelbar aneinander und befinden sich an der Rue de la Confédération 2 (8 100 m2 Mietfläche), Rue de la Corraterie 5/7 (5 400 m2) und Rue de la Cité 6 (2 100 m2). Die Substanz der Liegenschaften ist sehr gut und die Lage zwischen dem Bankenquartier, der Altstadt und der Prestigestrasse Rue du Rhône stark frequentiert. Hauptmieterin ist die Verkäuferin UBS; kleinere Flächen sind an fünf Kleinfirmen vermietet. Die UBS wird – nach Umbauten zur Raumaufteilung der Liegenschaften in den nächsten zwei Jahren – ihre Geschäftsstelle an der Rue de la Confédération 2 aufrechterhalten. Mittelfristig gibt die UBS einen Grossteil der gemieteten Flächen in den beiden Liegenschaften Rue de la Corraterie 5/7 und Rue de la Cité 6 zurück. Wir werden diese Flächen modernisieren und zu gegebener Zeit vermarkten.
Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit der Zürich-Versicherungsgruppe einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben wurde für CHF 23.7 Mio. das Geschäftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern mit 4’500 m2 Mietfläche (bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Als Gegengeschäft wurde die Entwicklungsliegenschaft an der Zurlindenstrasse 134 in Zürich für CHF 15.0 Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.
Ende März 2020 haben wir für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2) erworben, das durch einen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt wird (rund 5 600 m2 Büro- und 5 900 m2 Gewerbefläche). Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio. Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage profitieren; angrenzend befindet sich die Bus- und S-Bahn-Haltestelle Zürich Binz. Mitte Mai 2020 haben wir das Baugesuch eingereicht. Die Abbrucharbeiten des bestehenden Gebäudes wurden Ende September 2020 abgeschlossen. Der Neubau wird 2021 bis 2023 erstellt.
Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Mitte 2020 wurden die Räumungs- und Rückbauarbeiten abgeschlossen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 14 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1 100 m2) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund 1 300 m2) und in den obersten Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 m2). 30% der Flächen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet.
Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt nicht mehr den heutigen Anforderungen. Geplant sind rund 5 600 m2 Bürofläche; davon sind bereits 50% an die Swisscom vorvermietet. Weiter 8% der Flächen wurden im Q4 2020 an einen Gastronomiebetrieb vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 34 Mio. Im August 2020 haben wir mit dem Rückbau begonnen. Die Fertigstellung ist für Ende 2022 geplant.
Das Hotelprojekt an der „Rue du Marché“ in Genf mit einer Investitionssumme von rund CHF 35 Mio. wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Hotelbetreiber citizenM hat Anfang September 2020 seinen Betrieb aufgenommen.
Insgesamt beträgt die Aufwertung des Immobilienportfolios für die Periode Q1-Q1 2020 CHF 28.0 Mio. Per Mitte 2020 belief sich die Aufwertung auf CHF 31.1 Mio. Davon entfielen CHF 26.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 4.7 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug per Mitte 2020 nominal 3.29% (Ende 2019: 3.32 %). Die Aufwertung per Mitte Jahr resultierte hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermietungen und der Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammenhang mit COVID-19 vereinzelt wertvermindernd aus. Im Q3 2020 ergab sich eine Abwertung um insgesamt CHF 3.2 Mio. Diese setzt sich aus Aufwertungen bei der Liegenschaft Heinrich Stutz-Str. 27/29 in Urdorf und bei der Liegenschaft Seilerstrasse 8 in Bern, welche im Q3 2020 gekauft wurde, zusammen. Abwertungen, bedingt durch die Transaktionskosten, ergaben sich bei den im Q3 2020 erworbenen Liegenschaften an der Rue de la Confédération 2, Rue de la Corraterie 5, 7 und Rue de la Cité 6 in Genf.
Ende September 2020 betrug die Leerstandsquote 3.3% (Ende 2019: 3.5%). Vom gesamten Leerstand sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.7 Mio.) waren bereits 95% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.2 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 5.4 Jahren.
Quartalsergebnis Q1-Q3 2020 (9 Monate)
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 159.7 Mio., was einem Rückgang um CHF 7.7 Mio. oder 4.6% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1-Q3 2019: CHF 167.4 Mio.). Der Rückgang ist auf positive Einmaleffekte in der Vorjahresperiode zurückzuführen – durch die Senkung der Gewinnsteuersätze in den diversen Kantonen resultierte eine Auflösung latenter Steuern von insgesamt CHF 59.0 Mio., wovon sich CHF 22.1 Mio. positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirkten.
Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 4.2 Mio. auf CHF 221.2 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 217.0 Mio.). Dies, obwohl in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit dem Lockdown Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.8 Mio. erfasst wurden. Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Projekten stieg um CHF 1.7 Mio. auf CHF 11.1 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 9.4 Mio.). Auch die aktivierten Eigenleistungen und der übrige Ertrag haben zugenommen, und zwar um CHF 1.5 Mio. bzw. 3.3 Mio. Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 2.8 Mio. auf CHF 39.6 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 42.4 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 4.7 Mio. auf CHF 10.1 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 14.8 Mio.).
Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug 3.48 (Q1-Q3 2019: CHF 3.65).
Der Reingewinn erreichte CHF 179.9 Mio. (Q1-Q3 2019: CHF 311.5 Mio.). Auch der Rückgang des Reingewinns um CHF 131.6 Mio. oder 42.2% erklärt sich durch Vorjahreseffekte. Nebst den bereits erwähnten Effekten fiel in der Berichtsperiode die Portfolioaufwertung mit CHF 28.0 Mio. gegenüber Q1-Q3 2019 (CHF 124.7 Mio.) tiefer aus. Zudem resultierte in der Vorjahresperiode ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.92 (Q1-Q3 2019: CHF 6.79).
Per Ende September 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 97.35 (Ende 2019: CHF 97.02); zu beachten ist hier die am 17. April 2020 erfolgte Dividendenausschüttung von CHF 3.60 pro Aktie. Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 116.63 (Ende 2019: CHF 115.82).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.465 Mrd. per Ende September 2020 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.3% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd. bzw. 55.4%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.087 Mrd. bzw. 36.1% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3%). Die geringe Zunahme gegenüber Mitte 2020 (34.3%) war die Folge der fremdfinanzierten Akquisition der Immobilien in Genf in der Höhe von CHF 304 Mio. Per Ende September 2020 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei tiefen 0.46% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.1 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 960 Mio. (davon CHF 700 Mio. zugesichert) zur Verfügung.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
Ausführungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise
Die von den Behörden Mitte März 2020 und Ende Oktober 2020 getroffenen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus belasten die Bevölkerung und die Wirtschaft stark. Wie lange der Weg zurück in die Normalität dauern wird, ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt davon ab, wie eine künftige Ausbreitung des Coronavirus eingedämmt werden kann und wie schwer der Lockdown im Frühling 2020 und die aktuellen Einschränkungen die Wirtschaft beschädigt haben bzw. noch werden.
Dank der breiten Portfolio-Diversifikation und dem Fokus auf Büronutzung ist das Exposure von PSP Swiss Property in den von behördlichen Betriebsschliessungen betroffenen Branchen überschaubar (20% der Mieteinnahmen). Mieter aus diesen Branchen sind zudem in unterschiedlichem Ausmass betroffen. PSP Swiss Property hat rund 2 300 Mieter; davon waren rund 220 von der im Frühling 2020 verordneten Schliessung ihrer Betriebe direkt betroffen. Zirka 350 Mieter haben einen Antrag auf Zahlungsaufschub oder Mietzinsanpassung gestellt. Als Sofortmassnahme wurden, sofern angemessen, Zahlungsaufschübe gewährt. Insgesamt wurden in der Berichtsperiode Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 2.8 Mio. erfolgswirksam erfasst. Der Stand des Mietinkassos belief sich im Q3 2020 auf hohe 98% (Q2 2020: 94%) Die durch den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen betrugen per 30. September 2020 CHF 4.7 Mio. (Mitte 2020: CHF 5.2 Mio.).
Der Bundesrat wurde im Juni 2020 mittels einer Motion beauftragt, ein Gesetz auszuarbeiten, welches eine nachträgliche Mietzinsreduktion von 60% zugunsten von Mietern verlangt, die von der behördlichen Schliessung ihrer Betriebe betroffen waren. Die geplante Regelung soll sicherstellen, dass zwischen Mietparteien bereits vor Annahme des Gesetzes getroffene Vereinbarungen ihre Gültigkeit behalten; und sie soll nur für Monatsmieten bis zu CHF 20 000 gelten, wobei ab CHF 15 000 Monatsmieten sowohl Vermieter als auch Mieter die Regelung ablehnen können. Der Bundesrat hat ein entsprechendes Gesetz ausgearbeitet, auf welches der Nationalrat an der Sondersession Ende Oktober 2020 eingetreten ist. Nach einer Detailberatung wird das Parlament darüber frühestens in der Dezember-Session beraten. Die Einführung einer entsprechenden Regelung (für Monatsmieten bis CHF 15 000) würde bei PSP Swiss Property schätzungsweise Mietzinserlasse von zusätzlich insgesamt rund CHF 0.5 Mio. bewirken.
Marktumfeld und Ausblick 2020
Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsentwicklung ist schwieriger denn je. Die meisten Prognosen gehen von einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts von rund 4% für das Jahr 2020 aus. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobiliensektor vorauszusehen. Die einzelnen Teilsegmente müssen – mehr denn je – differenziert betrachtet werden. Die Lage ist unterschiedlich für Büro- und andere gewerbliche Liegenschaften und sie unterscheidet sich markant je nach Standortqualität. PSP Swiss Property geht davon aus, dass die Nachfrage nach zeitgemässen Büroflächen an A-Lagen in den kommenden Monaten stabil bleiben dürfte. Der Markt für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen, der an schlechten Lagen schon vor dem Ausbruch der Corona-Krise anspruchsvoll war, wird allerdings vorläufig angespannt bleiben.
Es ist noch zu früh, um eine abschliessende Beurteilung der Auswirkungen der Corona-Krise auf unsere Geschäftstätigkeit abzugeben. PSP Swiss Property ist jedoch für die kommenden Zeiten bestens gerüstet. Dies aus mehreren Gründen: Wir haben ein hochwertiges Qualitätsportfolio mit einer tiefen Leerstandsquote. Die Hauptnutzung umfasst Büroflächen und die Mieter-Diversifikation ist breit abgestützt. Die mehrheitlich bereits gut vermieteten Entwicklungsprojekte werden weiteres Wachstum generieren. Zudem verfügen wir über eine solide Eigenkapitalbasis und ausreichende Finanzierungsquellen.
Für das Geschäftsjahr 2020 wird ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 270 Mio. bestätigt (2019: CHF 256.1 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2020 eine Quote von rund 3% bestätigt (Ende September 2020: 3.3%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2019 | Q1-3 2019 | Q1-3 2020 | +/-1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 290 460 | 217 011 | 221 174 | 1.9% |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 1.2 | 1.0 | -0.32 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 244 176 | 124 688 | 27 977 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte) | CHF 1 000 | 12 835 | 9 403 | 11 124 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften) | CHF 1 000 | 14 961 | 14 961 | 0 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 7 957 | 7 173 | 11 902 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 453 425 | 311 497 | 179 917 | -42.2% |
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF 1 000 | 215 214 | 167 450 | 159 720 | -4.6% |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 256 145 | 193 223 | 205 619 | 6.4% |
Ebitda-Marge | % | 82.0 | 82.3 | 84.2 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 8 036 244 | | 8 542 909 | 6.3% |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 4 450 220 | | 4 465 317 | 0.3% |
Eigenkapitalquote | % | 55.4 | | 52.3 | |
Eigenkapitalrendite | % | 10.5 | 9.8 | 5.4 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 2 596 136 | | 3 087 449 | 18.9% |
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme | % | 32.3 | | 36.1 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Anlageliegenschaften | Stück | 162 | | 163 | |
Bilanzwert Anlageliegenschaften | CHF 1 000 | 7 259 441 | | 7 671 154 | 5.7% |
Brutto-Rendite | % | 4.0 | 4.0 | 3.8 | |
Netto-Rendite | % | 3.4 | 3.4 | 3.3 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 3.5 | | 3.3 | |
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften | Stück | 12 | | 14 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 722 223 | | 807 741 | 11.8% |
Personalbestand | | | | | |
Mitarbeiter/Vollzeitstellen | Personen | 94/89 | | 97/89 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)4 | CHF | 9.89 | 6.79 | 3.92 | -42.2% |
EPS ohne Liegenschaftserfolge4 | CHF | 4.69 | 3.65 | 3.48 | -4.6% |
EPRA EPS | CHF | 3.94 | 2.97 | 3.29 | 10.5% |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.605 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 | CHF | 97.02 | | 97.35 | 0.3% |
NAV vor Abzug latenter Steuern6 | CHF | 115.82 | | 116.63 | 0.7% |
EPRA NAV | CHF | 117.04 | | 117.85 | 0.7% |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 133.60 | | 111.50 | -16.5% |
1 | Differenz zu Q1-3 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019. |
2 | EPRA like-for-like Veränderung ohne COVID-19 Einfluss beträgt +1.0%. |
3 | Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“. |
4 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
5 | Für das Geschäftsjahr 2019. Barauszahlung erfolgte am 17. April 2020. |
6 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32
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Agenda
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Publikation H1 2021 · 20. August 2021
Publikation Q1-Q3 2021 · 9. November 2021
