Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2016 161 Büro- und Geschäftshäuser sowie fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.884 Mrd. (Ende 2015: CHF 6.724 Mrd.). Im Juni 2016 wurde die Anlageliegenschaft an der Avenue de Beauregard 1 in Fribourg für CHF 12.7 Mio. verkauft. Im Juli 2016 wurde ein Büro- und Geschäftshaus an der Hardturmstrasse 101, 103, 105 / Förrlibuckstrasse 30 in Zürich für CHF 145 Mio. gekauft.
Die laufenden Arealentwicklungen und Projekte wurden planmässig weitergeführt. Erfreulich verläuft der Verkauf der Eigentumswohnungen beim Grossprojekt „Salmenpark“ in Rheinfelden. Die 1. Bauetappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 180 Mio. wird bis Ende 2016 fertig gestellt. Die revidierte Baueingabe für die 2. Etappe mit einer Investitionssumme von rund CHF 70 Mio. wird voraussichtlich Ende 2016 eingereicht. Hier sind 100 Wohneinheiten zum Verkauf vorgesehen.
Die Liegenschaft an der Rue du Marché 40 in Genf wird umfassend renoviert. Bis 2018 werden rund CHF 15 Mio. investiert.
Die beiden Liegenschaften an der Förrlibuckstrasse 178/180 und der Hardturmstrasse 181, 183, 185 (Projekt „Orion“) in Zürich-West werden abgerissen und durch ein modernes Geschäftshaus ersetzt. Das Baugesuch wird voraussichtlich Ende 2016 eingereicht. Der Bau ist für 2018 bis 2020 geplant. Die Investitionssumme wird sich auf rund CHF 120 Mio. belaufen.
Auf dem Areal „Paradiso“ in Lugano ist der Baustart für ein Wohnhaus mit 65 Eigentumswohnungen sowie Büro- und Verkaufsflächen im 1. Quartal 2017 geplant. Die Investitionssumme beträgt aus heutiger Sicht rund CHF 65 Mio. Absicht ist, nach Fertigstellung sämtliche Einheiten zu veräussern.
Die PSP Swiss Property bzw. PSP Properties AG ("Properties") hat am 28. Oktober 2016 fristgemäss beim Handelsgericht Zürich die Klageantwort zur Klage der Steiner AG vom 24. Februar 2016 gegen Properties und Löwenbräu-Kunst AG ("LKAG") eingereicht und die vollständige Abweisung der Klage beantragt. Steiner AG hat in der Klage im Zusammenhang mit dem Löwenbräu-Bauprojekt in Zürich-West Forderungen von insgesamt CHF 58.5 Mio. erhoben. Davon betreffen CHF 18.3 Mio. die LKAG bzw. den Kunstteil der LKAG, wobei diese auch gegen die Properties geltend gemacht werden für den Fall, dass die Klage gegen LKAG abgewiesen werden sollte. PSP Swiss Property weist die Forderungen der Steiner AG als unbegründet und unsubstantiiert zurück. Für diesen Rechtsstreit wurden seitens PSP Swiss Property keine Rückstellungen gebildet.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende September 2016 9.4% (Ende Juni 2016: 9.1%), dies nach der per September 2016 in die Kategorie „Entwicklungsliegenschaften“ umklassifizierten Immobilien an der Förrlibuckstrasse 178/180 / Hardturmstrasse 181, 183, 185 (Projekt „Orion“) in Zürich-West sowie an der Rue du Marché 40 in Genf.
Von diesen 9.4% waren 1.1 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.7 Mrd. trugen insgesamt 1.8 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.4 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 6.5 Prozentpunkte.
Quartalsergebnis Q1-Q3 2016
In der Berichtsperiode wurde ein Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 132.0 Mio. erwirtschaftet (Vorjahresperiode: CHF 122.6 Mio.). Hauptgründe für die Steigerung waren ein um CHF 1.4 Mio. höherer Liegenschaftsertrag und der Erfolg von CHF 10.9 Mio. aus dem Verkauf von 71 Eigentumswohnungen beim Projekt „Salmenpark“ in Rheinfelden und drei Wohnungen beim „Black“-Wohnturm auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich (Vorjahresperiode: CHF 2.2 Mio.). Im Weiteren stiegen die Beiträge aus aktivierten Eigenleistungen und der MWSt-Einlageentsteuerung insgesamt um CHF 1.7 Mio. auf CHF 5.4 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 3.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (ohne Liegenschaftserfolge) betrug CHF 2.88 (Vorjahresperiode: CHF 2.67).
Der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 102.8 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 132.4 Mio.). Der Rückgang ergab sich aus der Abwertung um CHF 31.8 Mio. per Mitte 2016 aufgrund der regulären halbjährlichen Neubewertung der Liegenschaften. Zusätzlich resultierte per Ende September aus der Erstbewertung der neu gekauften Liegenschaft an der Hardturmstrasse 101, 103, 105 / Förrlibuckstrasse 30 in Zürich eine negative Marktwertan-passung von CHF 6.7 Mio. Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 2.24 (Vorjahresperiode: CHF 2.89).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.825 Mrd. (Ende 2015: CHF 3.870 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.1% (Ende 2015: 57.0%) – wies PSP Swiss Property per Ende September 2016 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.178 Mrd. oder 31.4% der Bilanzsumme (Ende 2015: CHF 1.969 Mrd. bzw. 29.0%).
Per Stichtag Ende September 2016 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.33% (Ende 2015: 1.53%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.4 Jahre (Ende 2015: 3.4 Jahre).
Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell verfügt PSP Swiss Property über ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 660 Mio.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen. Im März 2016 bestätigte Fitch das Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil). Moody's hat am 10. November 2016 das Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) festgesetzt.
Marktumfeld
PSP Swiss Property geht weiterhin von einem anspruchsvollen Immobilienmarkt aus. Insbesondere die Vermietung von Büro- bzw. Geschäftsflächen ist eine Herausforderung.
Schweizweit ist das Angebot an Büroflächen vielerorts grösser als die Nachfrage. Gesamthaft gesehen dürfte die Neubautätigkeit jedoch leicht sinken – ausser in gewissen Hot Spots wie Zürich-Nord. Im wirtschaftlich starken Zentrum von Zürich besteht ein moderater Druck auf die Mietpreise. Die Absorption der Leerstände verläuft etwas besser als in der Vergangenheit. Folglich ist festzustellen, dass sich die angebotenen Flächen ein wenig verringern.
Bei den Verkaufsflächen stehen die Mietzinse aufgrund des wechselkursbedingten Einkaufstourismus ins Ausland und des zunehmenden Online-Handels weiter unter Druck. Daran dürfte sich in absehbarer Zukunft nicht viel ändern. Als resistent erweisen sich in diesem Marktumfeld gute Passanten- und Zentrumslagen.
Ausblick 2016
Angesichts der anhaltend tiefen Zinsen ist die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften an guten Lagen weiterhin hoch und der Akquisitionsmarkt hart umkämpft. Bei der Evaluation möglicher Kauf-Objekte hält sich PSP Swiss Property konsequent an ihre zurückhaltende Akquisitions-strategie.
Im operativen Geschäft konzentriert sich die Gesellschaft unverändert auf ihre Vermietungs-aktivitäten, die Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften sowie die Weiter-entwicklung ihrer Areale und Projekte.
Für das Geschäftsjahr 2016 wird weiterhin ein Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 240 Mio. erwartet (2015: CHF 232.7 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2016 neu mit einer verbesserten Quote von rund 9.5% gerechnet (bisher: rund 10%; Ende September 2016: 9.4%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2015 | Q1-3 2015 | Q1-3 2016 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 275 063 | 206 278 | 207 711 | 0.7 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | 0.5 | -1.4 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 33 791 | 13 085 | -38 407 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Eigentumswohnungen) | CHF 1 000 | 3 259 | 2 195 | 13 108 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen (Portfolio) | CHF 1 000 | 1 374 | 1 374 | 1 075 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 4 588 | 3 660 | 5 374 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 187 726 | 132 400 | 102 772 | -22.4 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 161 287 | 122 577 | 132 032 | 7.7 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 232 690 | 175 896 | 184 618 | 5.0 |
Ebitda-Marge | % | 82.0 | 82.5 | 81.5 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 791 923 | 6 731 802 | 6 934 844 | 2.2 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 870 473 | 3 810 905 | 3 825 298 | -1.2 |
Eigenkapitalquote | % | 57.0 | 56.6 | 55.1 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.9 | 4.6 | 3.6 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 969 035 | 1 978 888 | 2 178 438 | 10.6 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 29.0 | 29.4 | 31.4 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 163 | 161 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 223 006 | 6 145 451 | 6 249 941 | 0.4 |
Brutto-Rendite | % | 4.4 | 4.4 | 4.3 | |
Netto-Rendite | % | 3.7 | 3.8 | 3.7 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 8.5 | 9.0 | 9.4 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 8 | 9 | 10 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 501 371 | 519 496 | 633 704 | 26.4 |
Personalbestand | | | | | |
Periodenende | Stellen | 87 | 87 | 90 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 81 | 81 | 82 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 4.09 | 2.89 | 2.24 | -22.4 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.52 | 2.67 | 2.88 | 7.7 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.304 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 84.38 | 83.08 | 83.40 | -1.2 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 100.83 | 99.23 | 99.97 | -0.9 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 88.00 | 80.10 | 92.50 | 5.1 |
1 | Differenz zu Q1-Q3 2015 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2015. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften, ohne Impairment aus dem Areal Wädenswil und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2015: Setzt sich zusammen aus einer Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF 1.80) und einer Dividende aus dem Bilanzgewinn (CHF 1.50). Barauszahlung erfolgte am 6. April 2016. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |