Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2015 161 Büro- und Geschäftshäuser sowie fünf Entwicklungsareale und vier Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.665 Mrd. (Ende 2014: CHF 6.608 Mrd.). Per 2. September 2015 wurde die Anlageliegenschaft an der Altstetterstrasse 124/Herrligstrasse 21 in Zürich verkauft. Gekauft wurden keine Anlageliegenschaften.
Das Projekt „Löwenstrasse 16“ in Zürich wurde abgeschlossen. Der Neubau bietet eine gemischte Nutzung mit Büro- und Verkaufsflächen sowie einer Wohnung. Ebenfalls abgeschlossen wurde die Gesamtrenovation der Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 10/Börsenstrasse 18 in Zürich. Die Nutzung ist gemischt mit Verkaufs- und Büroflächen. Und am 14. November 2015 wird das „Bain Bleu Hammam Spa“ in Genf/Cologny eröffnet. Dieser Neubau folgt den Konzepten der beiden bereits erstellten Thermalbäder in Zürich und Locarno.
Anfang Jahr wurde das jüngste Bauprojekt, „Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150“ in Zürich, in Angriff genommen. Die Liegenschaft wird bis 2017 umfassend saniert und auf den neusten Stand der Technik gebracht. Durch ein neues Erscheinungsbild und einen modernen Innenausbau mit flexiblen Bürogrundrissen wird die Attraktivität gesteigert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 50 Mio.
Beim zurzeit grössten Projekt, dem „Salmenpark“ in Rheinfelden (Gesamtinvestitionssumme rund CHF 250 Mio.), wurde mit der Planung der 2. Etappe (Investitionssumme rund CHF 70 Mio.) begonnen. Vorgesehen ist für diese 2. Etappe eine reine Wohnnutzung mit 100 Einheiten. Die Baueingabe ist für Ende 2015 geplant.
Bezüglich der Gesamtrenovation „Bahnhofquai/Bahnhofplatz“ in Zürich laufen zurzeit Diskussionen mit der städtischen Denkmalpflege zu technischen Fragen. Der genaue Zeitrahmen für die beabsichtigten Renovationsarbeiten ist momentan schwierig abzuschätzen.
Im Weiteren sollen die beiden Liegenschaften an der Förrlibuckstrasse 178/180 und Hardturmstrasse 181, 183, 185 in Zürich-West abgerissen werden. Diese werden durch einen architektonisch ansprechenden Neubau ersetzt, welcher den heutigen Anforderungen bezüglich flexibler Gestaltung der Bürogrundrisse und der Nachhaltigkeit entspricht. Das Baugesuch für dieses Projekt „Orion“ soll im Herbst 2016 eingereicht werden; der Ersatzneubau wird voraussichtlich 2017 bis 2020 realisiert. Aus heutiger Sicht wird sich die Investitionssumme auf rund CHF 120 Mio. belaufen.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende September 2015 9.0% (Ende 2014: 10.0%). Von diesen 9.0% waren 1.6%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trugen insgesamt 2.0%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.4 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.4%-Punkte.
Quartalsergebnis Q1-Q3 2015
In der Berichtsperiode wurde ein Reingewinn ohne Bewertungseffekte von CHF 122.6 Mio. erwirtschaftet (Q1-Q3 2014: CHF 129.5 Mio.). Dieses Resultat entspricht den Erwartungen. Gründe für den Rückgang waren ein sanierungsbedingt um CHF 0.8 Mio. tieferer Liegenschaftsertrag und ein um CHF 4.6 Mio. geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (in der Berichtsperiode wurden lediglich drei Eigentumswohnungen übertragen). Im Weiteren ist in der Berichtsperiode der übrige Ertrag um CHF 2.5 Mio. auf CHF 1.5 Mio. gesunken (Q1-Q3 2014: CHF 4.0 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 2.67 (Q1-Q3 2014: CHF 2.82). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte in der Berichtsperiode CHF 132.4 Mio. (Q1-Q3 2014: CHF 138.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungsdifferenzen) betrug CHF 2.89 (Q1-Q3 2014: CHF 3.03).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.811 Mrd. (Ende 2014: CHF 3.841 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 56.6% (Ende 2014: 57.5%) – wies PSP Swiss Property per Ende September 2015 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 1.979 Mrd. oder 29.4% der Bilanzsumme (Ende 2014: CHF 1.929 Mrd. bzw. 28.9%). Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 660 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Per Ende September 2015 lag der stichtagsbezogene durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.59% (Ende 2014: 1.70%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.6 Jahre (Ende 2014: 3.9 Jahre).
Im April 2015 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Mitte Januar 2015 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) die fixe Euro-Untergrenze von CHF 1.20 pro Euro aufgegeben und gleichzeitig Negativzinsen eingeführt. Schuldner wie PSP Swiss Property, die ihr Zinsrisiko mit Interest Rate Swaps absichern, werden dadurch zusätzlich belastet, da sie (als Fix-Zahler) auch den negativen variablen Zinssatz (CHF-Libor) an die Swap-Gegenparteien zu entrichten haben. Andererseits haben verschiedene kreditgebende Banken die negative Basis für die Zinsberechnung noch nicht berücksichtigt, obwohl dies vertraglich vorgesehen wäre. Nach einer Einigung mit zwei Gegenparteien betrug die zusätzliche Zinsbelastung aus den noch offenen Fällen CHF 2.5 Mio. Diese Zusatzbelastung wurde mit der Aktivierung einer „Forderung aus negativem Libor“ neutralisiert. Für das Geschäftsjahr 2015 könnte dieser Betrag auf rund CHF 3 bis 4 Mio. steigen (in der Berichterstattung zum 1. Quartal 2015 wurde noch von rund CHF 8 Mio. ausgegangen).
Marktumfeld
Die Unsicherheiten in Europa sowie der starke Schweizer Franken sorgen für ein weiterhin herausforderndes Umfeld. Anders als beispielsweise die Exportindustrie und der Tourismus, ist der Immobiliensektor davon aber nur indirekt betroffen. Diese „äusseren Umstände“ könnten die Schweizer Wirtschaft zunehmend belasten, was sich zeitverzögert auch auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken könnte.
In der Schweiz selbst sorgt das politische Umfeld für eine gewisse Unruhe. Die Wirtschaft wird durch die Unsicherheiten über das Wann und Wie der Umsetzung der Einwanderungsinitiative zusehends belastet. Dazu kommt die mögliche Verschärfung der Lex Koller als "hausgemachtes" Problem: Trotz ablehnendem Entscheid des Parlaments von Ende 2014 will der Bundesrat die Lex Koller überarbeiten. Dem Vernehmen nach soll in der bevorstehenden Vernehmlassung vorgeschlagen werden, den ausländischen Investoren den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt weitgehend zu verbieten.
Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht, speziell an peripheren Lagen, ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen werden aber nach wie vor nachgefragt. In den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf dürfte sich das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken.
Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen („high street retail“) präsentiert sich alles in allem robust. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, aber gegenwärtig kann von einer breiten Abschwächung keine Rede sein.
Ausblick 2015
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, konservativen Akquisitionsstrategie und umsichtigen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin auf die Renovationen einzelner Liegenschaften sowie die Weiterentwicklung der Areale und Projekte gerichtet.
Für das Geschäftsjahr 2015 wird weiterhin ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von CHF 230 Mio. erwartet (2014: CHF 238.2 Mio.). Der Rückgang gegenüber 2014 ist in erster Linie auf einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten sowie weniger Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung zurückzuführen. Die Mieteinnahmen dürften, teilweise bedingt durch den Verkauf einer Anlageliegenschaft im Q3 2015, marginal abnehmen.
Bei den Leerständen per Ende 2015 wird neu mit einer Quote von 9% gerechnet (bisher: unter 10%; Ende September 2015: 9.0%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2014 | Q1-3 2014 | Q1-3 2015 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 277 150 | 207 080 | 206 278 | -0.4 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | 0.2 | 0.5 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 5 789 | 10 977 | 13 085 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen | CHF 1 000 | 8 839 | 8 824 | 3 569 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 987 | 6 087 | 3 660 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 175 346 | 138 936 | 132 400 | -4.7 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 169 345 | 129 496 | 122 577 | -5.3 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 238 242 | 181 472 | 175 896 | -3.1 |
Ebitda-Marge | % | 81.8 | 82.4 | 82.5 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 684 665 | 6 631 127 | 6 731 802 | 0.7 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 840 795 | 3 806 859 | 3 810 905 | -0.8 |
Eigenkapitalquote | % | 57.5 | 57.4 | 56.6 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.6 | 4.8 | 4.6 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 928 669 | 1 928 530 | 1 978 888 | 2.6 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.9 | 29.1 | 29.4 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 161 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 161 136 | 6 137 758 | 6 145 451 | -0.3 |
Brutto-Rendite | % | 4.5 | 4.5 | 4.4 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 3.9 | 3.8 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 10.0 | 8.8 | 9.0 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 10 | 9 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 446 908 | 420 666 | 519 496 | 16.2 |
Personalbestand | | | | | |
Periodenende | Stellen | 83 | 85 | 87 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 78 | 79 | 81 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 3.82 | 3.03 | 2.89 | -4.7 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.69 | 2.82 | 2.67 | -5.3 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.254 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.74 | 83.00 | 83.08 | -0.8 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.57 | 98.74 | 99.23 | -0.3 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 85.80 | 80.20 | 80.10 | -6.6 |
1 | Differenz zu Q1-3 2014 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2014. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2014. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2015. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |