Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2009 182 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende September 2009 CHF 5.192 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Mehrere Akquisitionsmöglichkeiten wurden während der Berichtsperiode geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht. Nachdem im 1. Halbjahr 2009 im Rahmen der Portfoliooptimierung zwei Anlageliegenschaften in Schaffhausen und St. Gallen veräussert worden waren, wurden im 3. Quartal 2009 fünf weitere verkauft. Zudem wurde der Verkauf einer Immobilie in Rapperswil ausgehandelt; die Abwicklung erfolgte jedoch erst nach dem Bilanzstichtag. Der Verkaufserlös von insgesamt CHF 133.1 Mio. für diese acht Anlageliegenschaften liegt 11.7% über der letzten Schätzung von Wüest & Partner.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Folgende Fortschritte sind dabei speziell erwähnenswert: i) Hürlimann-Areal, Zürich: In der ehemaligen Heizzentrale der Brauerei („Kesselhaus") entstehen rund 700 m2 Büroflächen. Die Baueingabe erfolgte im Juli 2009, die Baubewilligung wird im 4. Quartal 2009 erwartet. Der Umbau des „Kesselhauses" ist im Jahr 2011 geplant. Die Investitionssumme für dieses Projekt beträgt rund CHF 4.3 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur). ii) Areal Wädenswil: Nachdem die Vermarktung der 18 Eigentumswohnungen der Überbauung „Refugium" im Juni 2009 aufgenommen worden war, erfolgte der Baustart im Oktober 2009. Die Investitionssumme für dieses Bauvorhaben beträgt rund CHF 13 Mio.
Positive Leerstandsentwicklung
Per Ende 2009 wird eine Leerstandsquote von rund 8% erwartet. Diese betrug Ende September 2009 noch 9.2% (Ende 2008: 8.3%), wovon 2.3%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen sind: 0.7%-Punkte stammen von der Liegenschaft am Bleicherweg 10 in Zürich, die nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder zu 100% vermietet ist (per 1. Dezember 2009). 0.5%-Punkte beziehen sich auf die Liegenschaft an der Route des Acacias 52 in Carouge, die nach der Renovation ebenfalls zu 100% vermietet ist (per 1. Juli 2010). 0.7%-Punkte betreffen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel, die 2010 abgeschlossen wird.
Starkes operatives Ergebnis
Der Liegenschaftsertrag stieg um 4.1% auf CHF 200.3 Mio. Die Zunahme um CHF 7.8 Mio. resultierte aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, aus höheren Mieten und aus zwei Einmaleffekten aus dem 1. Halbjahr 2009 (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von CHF 1.3 Mio., Bereinigung einer Bilanzposition nach Schlussverhandlung eines Mietverhältnisses von CHF 1.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 2.3% auf CHF 41.1 Mio., hauptsächlich bedingt durch tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und geringeren allgemeinen Betriebs- und Verwaltungsaufwand.
Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 6.4% auf CHF 168.1 Mio. erhöht werden (Vorjahresperiode: CHF 157.9 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 80.6% (Vorjahresperiode: 79.4%).
Weiterhin solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 38.6% (Ende 2008: 40.5%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen aktuell CHF 540 Mio. und in den Jahren 2009 und 2010 werden keine Kredite zur Refinanzierung fällig. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.52% (Vorjahresperiode: 2.77%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug per Ende September 2009 3.0 Jahre (Ende 2008: 3.1 Jahre).
Ausblick 2009
PSP Swiss Property hält an der Prognose für das gesamte Geschäftsjahr 2009 fest, die anlässlich der Publikation der Halbjahreszahlen im August 2009 abgegeben wurde. Zu beachten ist, dass diese die aufgrund der Immobilienverkäufe um rund CHF 2.1 Mio. geringeren Nettomieterträge bereits berücksichtigt:
- EBITDA ohne Liegenschaftserfolge: rund CHF 215 Mio. (2008: CHF 208.4 Mio.)
- Leerstandsquote per Jahresende 2009: rund 8% (Juni 2009: 9%)
Dieses Resultat wäre ein Rekordergebnis in der Geschichte von PSP Swiss Property.
