Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2013 161 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.466 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft.
Folgende Neubauten wurden fertiggestellt und ins Anlageportfolio übertragen: i) Brand-schenkestrasse 152b in Zürich (Büroliegenschaft „Kesselhaus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 in Zürich (Löwenbräu-Areal, Büroliegenschaft „Red“), iii) Theaterstrasse 22 in Zürich (Gastronomie- und Büroliegenschaft „Vorderer Sternen“) und iv) Via Respini 7/9 in Locarno (Thermalbad „Bagni Salini & Spa“).
Im Juni 2013 wurde mit dem Bau einer Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände der „Genève Plage“ in Genf/Cologny, Port Noir, begonnen (Investitionssumme von rund CHF 30 Mio.). Der Bau der Anlage, die bereits an einen erfahrenen Betreiber vermietet ist, wird bis Ende 2015 dauern. Dieses Projekt folgt den erfolgreichen Konzepten der beiden bereits erstellten Thermalbäder in Zürich und Locarno.
Ebenfalls im Juni 2013 begannen die Arbeiten an der Liegenschaft Löwenstrasse 16 in Zürich. Hier ist ein Neubau mit gemischter Nutzung (Büro- und Verkaufsflächen) mit einer Investitionssumme von rund CHF 7 Mio. geplant. Der Neubau wird Ende 2014 fertiggestellt sein.
Ende August 2013 wurde mit der 1. Etappe der Überbauung „Salmenpark“ in Rheinfelden begonnen (Fertigstellung 2016). Für das direkt am Rhein gelegene Areal ist eine Überbauung (Wohnungen, Alters- und Pflegeheim, Büro- und Detailhandelsflächen) in zwei Etappen vorgesehen. Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt rund CHF 240 Mio.; allein auf die 1. Etappe entfallen gut CHF 170 Mio.
Und seit Ende 2013 werden mehrere Liegenschaften in der Zürcher Innenstadt umfassend renoviert. Das Projekt „Bahnhofquai/Bahnhofplatz“ (Totalsanierung, v.a. der Infrastruktur und technischen Anlagen für insgesamt rund CHF 76 Mio.) umfasst folgende vier Liegenschaften: i) Bahnhofplatz 1, ii) Bahnhofplatz 2, iii) Bahnhofquai 9, 11, 15 und iv) Waisenhausstrasse 2/4, Bahnhofquai 7. Das gesamte Projekt wird in mehreren Etappen realisiert. Die 1. Etappe wird rund CHF 33 Mio. kosten und umfasst die Renovation der beiden Immobilien Bahnhofplatz 1 und Bahnhofquai 9, 11, 15, in den Jahren 2014 und 2015. Die Liegenschaft an der Bahnhofstrasse 10/Börsenstrasse 18 wird bis Sommer 2015 saniert, insbesondere werden die technischen Anlagen erneuert. Vorgesehen ist weiterhin eine gemischte Nutzung mit Verkaufs- und Büroflächen. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 15 Mio.
Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2013 8.9% (Ende 2012: 8.0%), noch unter Einbezug der per Ende 2013 zu Entwicklungsliegenschaften umklassifizierten Immobilien am Bahnhof-quai/Bahnhofplatz sowie an der Bahnhofstrasse 10/Börsenstrasse 18 in Zürich. Der Leerstand bezogen auf das massgebliche Anlageportfolio ohne diese Objekte betrug 8.0%. Von den 8.9% waren 1.9%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen insgesamt 3.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.1 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.8%-Punkte.
Jahresergebnis 2013
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 161.4 Mio. auf CHF 173.6 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.79 (2012: CHF 3.60). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung. Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekte erreichte CHF 271.0 Mio. (2012: CHF 368.4 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekte betrug CHF 5.91 (2012: CHF 8.21).
Die Erhöhung des Ergebnisses ohne Bewertungseffekte um CHF 12.3 Mio. ist hauptsächlich auf die folgenden Faktoren zurückzuführen: i) um CHF 6.3 Mio. höheren Liegenschaftsertrag (2012: CHF 272.8 Mio.) und ii) um CHF 6.4 Mio. tieferen Finanzaufwand (2012: CHF 37.2 Mio.).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich von CHF 272.8 Mio. auf CHF 279.1 Mio. Die Zunahme resultierte hauptsächlich aus Neuvermietungen bei folgenden Liegenschaften: Neubau „Red“ auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich, Laupenstrasse 18/18a in Bern, Neueröffnung Boutique Hotel auf dem Hürlimann-Areal in Zürich, Route des Acacias 50/52 in Genf, Wiedereröffnung „Vorderer Sternen“ an der Theaterstrasse 22 in Zürich, Bahnhofplatz 2 in Biel sowie Place Saint-François 15 und Rue du Grand-Chêne 2 in Lausanne.
Der Finanzaufwand sank dank dem günstigen Zinsumfeld und der sich vorteilhaft auswirkenden Zinssatz-Swaps sowie dem Auslaufen einer 2.875%-Anleihe über CHF 150 Mio. um CHF 6.4 Mio. auf CHF 30.9 Mio.
Per Ende 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 83.70 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 99.25 (Ende 2012: CHF 95.00).
Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsquote von 28.1% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 850 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 1.85% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.4 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im Dezember 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 3. April 2014
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2013 eine Ausschüttung von CHF 3.25 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (2012: CHF 3.20 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Bewertungseffekte entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 85.8%; im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs ergibt dies eine Rendite von 4%.
Es stellen sich alle Mitglieder des Verwaltungsrats sowie Herr Dr. Günther Gose als Präsident des Verwaltungsrats zur Wiederwahl. Zusätzlich wird der Generalversammlung die Zuwahl von Herrn Adrian Dudle vorgeschlagen. Herr Adrian Dudle, 1965, Schweizer Staatsbürger, wohnhaft in Kilchberg/ZH, lic.iur., Rechtsanwalt und Notar, ist als Chief Legal Officer bei der Ringier AG, Zofingen/Zürich, tätig. Zuvor bekleidete er Beratungs- und Führungsfunktionen bei verschiedenen Gesellschaften, u.a. bei Mövenpick Hotels & Resorts AG und bei Orascom Development Holding AG.
Zur Anpassung der Statuten an die Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) wird eine Statutenänderung vorgeschlagen.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zur Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten wurde am 4. Februar 2014 eine 1.375%-Anleihe mit einer Laufzeit von 2014 bis 2020 und einem Volumen von CHF 200 Mio. emittiert.
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.
Ausblick 2014
PSP Swiss Property blickt weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird für das Geschäftsjahr 2014 ein EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von CHF 230 Mio. erwartet (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang ist in erster Linie auf leicht tiefere Mieteinnahmen, einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten, das Wegfallen der MWSt-Einlageentsteuerung sowie höheren Renovationsausgaben zurückzuführen.
Bei den Leerständen per Jahresende wird mit einer Quote von rund 11% gerechnet (Ende 2013: 8.0%). Grund für den starken Anstieg gegenüber Ende 2013 sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.
Kennzahlen
Key financial figures | Unit | 20121 | 2013 | Δ in %2 |
Rental income | CHF 1 000 | 272 849 | 279 143 | 2.3 |
EPRA like-for-like change | % | 1.5 | 1.7 | |
Net changes in fair value of real estate investments | CHF 1 000 | 266 851 | 128 144 | |
Income from property sales | CHF 1 000 | 12 924 | 13 048 | |
Total other income | CHF 1 000 | 8 351 | 6 088 | |
Net income | CHF 1 000 | 368 385 | 270 993 | - 26.4 |
Net income excl. gains/losses on real estate investments3 | CHF 1 000 | 161 367 | 173 643 | 7.6 |
EBITDA excl. gains/losses on real estate investments | CHF 1 000 | 238 308 | 242 480 | 1.8 |
EBITDA margin | % | 81.0 | 81.3 | |
Total assets | CHF 1 000 | 6 356 255 | 6 541 812 | 2.9 |
Shareholders’ equity | CHF 1 000 | 3 691 551 | 3 839 230 | 4.0 |
Equity ratio | % | 58.1 | 58.7 | |
Return on equity | % | 10.6 | 7.2 | |
Interest-bearing debt | CHF 1 000 | 1 808 286 | 1 838 784 | 1.7 |
Interest-bearing debt in % of total assets | % | 28.4 | 28.1 | |
Portfolio key figures | | | | |
Number of properties | Number | 163 | 161 | |
Carrying value properties | CHF 1 000 | 5 968 097 | 6 033 930 | 1.1 |
Implied yield, gross | % | 4.7 | 4.6 | |
Implied yield, net | % | 3.9 | 3.9 | |
Vacancy rate end of period (CHF) | % | 8.0 | 8.0 | |
Number of sites and development properties | Number | 9 | 10 | |
Carrying value sites and development properties | CHF 1 000 | 314 430 | 431 647 | 37.3 |
Employees | | | | |
End of period | Posts | 84 | 86 | |
Equal full-time employees | Posts | 78 | 79 | |
Per share figures | | | | |
Earnings per share (EPS)4 | CHF | 8.21 | 5.91 | - 28.1 |
EPS excl. gains/losses on real estate investments4 | CHF | 3.60 | 3.79 | 5.1 |
Distribution per share | CHF | 3.20 | 3.255 | 1.6 |
Net asset value per share (NAV)6 | CHF | 80.48 | 83.70 | 4.0 |
NAV per share before deducting deferred taxes6 | CHF | 95.00 | 99.25 | 4.5 |
Share price end of period | CHF | 86.55 | 75.50 | - 12.8 |
1 | Angepasst aufgrund erstmaliger Anwendung von IAS 19 (revised). |
2 | Differenz zu Vorjahresperiode 2012 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2012. |
3 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
4 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
5 | Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 3. April 2014 für das Geschäftsjahr 2013: Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. |
6 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |