Immobilienportfolio
Im Berichtsjahr wurde eine Immobilie im Zentrum von Aarau für CHF 12.6 Mio. sowie ein Entwicklungsprojekt mit Baubewilligung in Wallisellen für CHF 8.2 Mio. gekauft. Im 3. Quartal 2008 wurde der Büroneubau „DL 4" auf dem Hürlimann-Areal in Zürich fertig gestellt und selber durch PSP Swiss Property bezogen. Im 2. Halbjahr 2008 wurden 4 nicht-strategische Objekte für CHF 58.7 Mio. veräussert; der Verkaufserlös übertraf die Fair-Value-Bewertung per Ende Juni 2008 um 17%. Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2008 191 Büro- und Geschäftshäuser und 7 Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende 2008 CHF 5.149 Mrd. (Ende 2007: CHF 5.001 Mrd.).
Die Neubewertung der Anlageliegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 121.5 Mio. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung ist auf den erfolgreichen Leerstandsabbau und Neuabschlüsse zu höheren Mietpreisen zurückzuführen.
Leerstandsentwicklung
Der Leerstand wurde per Ende 2008 um weitere 2.3-Prozenpunkte auf 8.3% gesenkt (Ende 2007: 10.6%). Massgebend für diesen Erfolg waren die verbesserte Qualität der angebotenen Flächen und die 2007 eingeleiteten, intensivierten Vermietungsaktivitäten. Trotz der schwierigen Wirtschaftslage ist PSP Swiss Property zuversichtlich, den Leerstand in den nächsten Jahren weiter senken zu können. Für das laufende Jahr wird mit einer stabilen Leerstandsquote gerechnet.
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Eigenkapitalquote von 49.1% (Ende 2007: 49.4%) und einer Verschuldungsrate von 40.5% (Ende 2007: 40.7%) weist PSP Swiss Property nach wie vor eine starke Eigenkapitalbasis auf. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug im Berichtsjahr 2.75% (2007: 2.73%); die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzverbindlichkeiten betrug 3.1 Jahre (Ende 2007: 3.7 Jahre). 74.2% aller Finanzverbindlichkeiten wiesen fixe Zinssätze mit Laufzeiten von über einem Jahr aus (Ende 2007: 83.0%). PSP Swiss Property erachtet ihre Finanzlage im aktuellen Umfeld als sehr solide und adäquat.
Antrag für Nennwertreduktion
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 2. April 2009 eine Barauszahlung in Form einer Nennwertreduktion, und zwar in der Höhe von CHF 2.50 pro Aktie (Vorjahr: CHF 2.40). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge (CHF 2.94) entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 85.0%; im Verhältnis zum gestrigen Tagesendkurs der PSP-Aktie von CHF 43.75 ergibt dies eine Barrendite von 5.7%.
Änderungen im Verwaltungsrat
Der ordentlichen Generalversammlung vom 2. April 2009 wird beantragt, die Amtsdauer der Verwaltungsratsmitglieder von bisher 3 Jahren auf 1 Jahr zu verkürzen, und zwar mit sofortiger Wirkung und Beendigung noch laufender Amtsdauern auf den 2. April 2009. Alle bisherigen Verwaltungsratsmitglieder, ausser Max Zollinger, werden der ordentlichen Generalversammlung zur Wiederwahl für je eine 1-jährige Amtsdauer vorgeschlagen. Zudem beantragt der Verwaltungsrat die Neuwahl von Josef Stadler und Aviram Wertheim, ebenfalls für je eine 1-jährige Amtsdauer.
Josef Stadler und Aviram Wertheim (Verwaltungsratspräsident der Alony Hetz Properties & Investment Ltd) weisen langjährige Erfahrung im Finanz- und Immobiliensektor aus und werden den PSP-Verwaltungsrat in strategischen bzw. Anleger- und Immobilienbelangen unterstützen.
Durch diese Änderungen wird der Verwaltungsrat von bisher 5 auf neu 6 Mitglieder erhöht. Der Verwaltungsrat wird sich somit ab 2. April 2009 wie folgt zusammensetzen: Dr. Günther Gose (Präsident), Dr. Luciano Gabriel (Delegierter und CEO), Nathan Hetz (Mitglied), Gino Pfister (Mitglied), Josef Stadler (Mitglied), Aviram Wertheim (Mitglied).
Ausblick 2009
PSP Swiss Property blickt trotz der schwierigen Wirtschaftslage aufgrund ihrer Marktstellung, ihrer starken Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Im laufenden Jahr werden die Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten sowie die Stabilisierung der Leerstände im Mittelpunkt stehen.
Für das Geschäftsjahr 2009 wird – unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands – ein höherer EBITDA ohne Liegenschaftserfolge erwartet. Dieser dürfte CHF 210 Mio. übertreffen (2008: CHF 208.4 Mio.). Bei den Leerständen wird mit einer Quote von unter 9% per Ende 2009 gerechnet.
