Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende Juni 2019 CHF 7.820 Mrd. (Ende 2018: CHF 7.442 Mrd.). AnfangJahr wurden mehrere Immobilien in der Berner Innenstadt und in Bern-Liebefeld erworben. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurden zwei Liegenschaften verkauft, eine in Zürich-Altstetten und eine in Fribourg. Im 2. Quartal 2019 wurden zwei Projektentwicklungen erfolgreich abgeschlossen. Die Liegenschaften an der Rue Saint-Martin 7 in Lausanne und an der Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West wurden ins Anlageportfolio umklassifiziert.
In der Berichtsperiode ergab sich eine Portfolioaufwertung um CHF 124.7 Mio. Davon entfielen CHF 102.5 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 22.2 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Von den CHF 102.5 Mio. entfielen CHF 7.5 Mio. auf die Erstbewertung der in Bern akquirierten Immobilien. Von den CHF 22.2 Mio. entfielen CHF 18.5 Mio. auf das Projekt „Rue du Marché“ in Genf. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug per Ende Juni 2019 nominal 3.41% (Ende 2018: 3.50 %). Nebst dem tieferen Diskontierungssatz wirkten sich auch diverse Vermietungen sowie bessere Ertragserwartungen aus geplanten Investitionen und die Entwicklung des Leerstands positiv auf die Bewertungen aus.
Ende Juni 2019 betrug die Leerstandsquote 4.0 % (Ende 2018: 5.0 %). Die Reduktion war die Folge mehrerer Neuvermietungen und der Verkäufe der beiden Liegenschaften in Zürich-Altstetten und Fribourg. Vom gesamten Leerstand ist ein Prozentpunkt auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2019 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.0 Mio.) waren per Ende Juni 2019 87% erneuert. Der sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.5 Jahre. Der Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, war 6.2 Jahre.
Areale und Entwicklungsliegenschaften
Anfang Jahr wurde die letzte Eigentumswohnung auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich verkauft. Ferner wurden in der Berichtsperiode sieben Einheiten der Überbauung „Residenza Parco Lago“ in Paradiso, die sich weiterhin im Bau befindet, verkauft. Der Neubau „ATMOS“ in Zürich-West verläuft nach Plan. Es laufen diverse Verhandlungen für grössere Mietflächen.
Halbjahresergebnis H1 2019
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 115.3 Mio. (H1 2018: CHF 85.6 Mio.). Dies entspricht einer Zunahme um CHF 29.7 Mio. oder 34.7% gegenüber der Vorjahresperiode. Operativ trugen höhere Mieterträge (+ CHF 6.3 Mio.), mehr Gewinn aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (+ CHF 1.1 Mio.), ein tieferer Betriebsaufwand (- CHF 1.4 Mio.) sowie geringere Finanzierungskosten (- CHF 1.5 Mio.) zur Ergebnisverbesserung bei. Ferner wurden latente Steuern von CHF 58.0 Mio. aufgelöst; davon wirkten sich CHF 21.6 Mio. positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge aus. Die Auflösung latenter Steuern stand im Zusammenhang mit der Senkung der Gesamtgewinnsteuersätze in den Kantonen Genf und Basel-Stadt. Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 2.51 (H1 2018: CHF 1.87).
Der Reingewinn erreichte CHF 258.8 Mio. (H1 2018: CHF 158.3 Mio.). Die Steigerung um CHF 100.5 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode ergab sich hauptsächlich aus der Portfolioaufwertung von CHF 124.7 Mio. (H1 2018: CHF 91.5 Mio.). Dazu kam ein Gewinn von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften (H1 2018: CHF 2.3 Mio.). Gleichzeitig führte die erwähnte Auflösung latenter Steuern von CHF 58.0 Mio. zu einem Steuerertrag von CHF 5.1 Mio. (H1 2018: Steueraufwand von CHF 40.5 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 5.64 (H1 2018: CHF 3.45).
Per Ende Juni 2019 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 92.68 (Ende 2018: CHF 90.63); zu beachten ist hier die am 10. April 2019 erfolgte Dividendenausschüttung von CHF 3.50 pro Aktie. Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 110.77 (Ende 2018: CHF 109.20).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.251 Mrd. (Ende 2018: CHF 4.157 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.8% (Ende 2018: 54.6%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.870 Mrd. bzw. 35.6% der Bilanzsumme (Ende 2018: CHF 2.511 Mrd. bzw. 33.0%). Ohne Berücksichtigung von Finanzschulden für eine Festgeldanlage in der Höhe von CHF 125 Mio. betrug die Fremdkapitalverschuldung 34.6%. Per Ende Juni 2019 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 0.73% (Ende 2018: 0.87%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2018: 3.0 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 890 Mio. zur Verfügung.
PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 24. Juli 2019 wurde die bereits bestehende Anleihe mit Fälligkeit im Jahr 2024 um nominal CHF 75 Mio. auf CHF 300 Mio. erhöht. Die all-in-Kosten dieser Erhöhung betragen -0.0322% p.a.
Marktumfeld und Ausblick 2019
PSP Swiss Property rechnet mit einer guten Nachfrage nach Büroflächen. Die Nachfrage wird sich jedoch vorwiegend auf zentrale und gut erreichbare Standorte konzentrieren. Der Markt für Verkaufsflächen an guten Lagen ist stabil.
Der Fokus von PSP Swiss Property liegt unverändert auf der Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung von Arealen und Projekten sowie laufenden Vermietungsaktivitäten. Zukäufe werden primär in den strategischen Hauptmärkten anvisiert.
Für das Geschäftsjahr 2019 wird neu ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 250 Mio. erwartet (bisher: CHF 250 Mio.; 2018: CHF 241.7 Mio.). Bei den Leerständen per Ende 2019 wird neu mit einer Quote von rund 4% gerechnet (bisher: 4.5%; Ende Juni 2019: 4.0%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2018 | H1 2018 | H1 2019 | +/-1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 279 373 | 138 688 | 144 985 | 4.5% |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.9 | 0.2 | 1.9 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 166 692 | 91 524 | 124 688 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Wohnungen) | CHF 1 000 | 10 484 | 1 683 | 2 806 | |
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften) | CHF 1 000 | 2 472 | 2 346 | 14 961 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 8 172 | 5 031 | 3 846 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 308 152 | 158 274 | 258 762 | 63.5% |
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 176 250 | 85 601 | 115 305 | 34.7% |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 241 743 | 117 675 | 125 718 | 6.8% |
Ebitda-Marge | % | 80.8 | 80.5 | 82.3 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 7 619 283 | 7 515 079 | 8 056 962 | 5.7% |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 4 156 908 | 3 998 519 | 4 251 153 | 2.3% |
Eigenkapitalquote | % | 54.6 | 53.2 | 52.8 | |
Eigenkapitalrendite | % | 7.6 | 7.9 | 12.3 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 2 511 212 | 2 590 740 | 2 869 522 | 14.3% |
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme | % | 33.0 | 34.5 | 35.63 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Anlageliegenschaften | Stück | 163 | 166 | 165 | |
Bilanzwert Anlageliegenschaften | CHF 1 000 | 6 778 932 | 6 729 952 | 7 151 574 | 5.5% |
Brutto-Rendite | % | 4.1 | 4.1 | 4.0 | |
Netto-Rendite | % | 3.5 | 3.5 | 3.5 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 5.0 | 6.8 | 4.0 | |
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften | Stück | 11 | 11 | 11 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 663 174 | 612 535 | 668 235 | 0.8% |
Personalbestand | | | | | |
Mitarbeiter/Vollzeitstellen | Personen | 91/86 | | 90/85 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)4 | CHF | 6.72 | 3.45 | 5.64 | 63.5% |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge4 | CHF | 3.84 | 1.87 | 2.51 | 34.7% |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.505 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 | CHF | 90.63 | 87.17 | 92.68 | 2.3% |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern6 | CHF | 109.20 | 105.14 | 110.77 | 1.4% |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 96.85 | 92.00 | 114.10 | 17.8% |
1 | Differenz zu H1 2018 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2018. |
2 | Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Exkl. Fremdkapital über total CHF 125 Mio., welches in Form von Festgeld angelegt ist: 34.6%. |
4 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
5 | Für das Geschäftsjahr 2018. Auszahlung erfolgte am 10. April 2019. |
6 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32
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