Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2015 161 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.679 Mrd. (Ende 2014: CHF 6.608 Mrd.). Im H1 2015 wurden weder Anlageliegenschaften gekauft noch verkauft.
Das Projekt „Löwenstrasse 16“ in Zürich wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Neubau bietet eine gemischte Nutzung mit Büro- und Verkaufsflächen sowie einer Wohnung. In Zürich wurde das jüngste Bauprojekt „Hardturmstrasse 161 / Förrlibuckstrasse 150“ in Angriff genommen. Diese Liegenschaft wird bis Mitte 2017 umfassend saniert und auf den neusten Stand der Technik gebracht. Durch ein neues Erscheinungsbild und einen modernen Innenausbau mit flexiblen Bürogrundrissen wird die Attraktivität gesteigert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 38 Mio. Beim Projekt „Bahnhofquai / Bahnhofplatz“ in Zürich laufen zurzeit Grundsatzdiskussionen mit der städtischen Denkmalpflege. Der dadurch entstehende Zeitverzug bei den Renovationsarbeiten ist schwierig abzuschätzen. Die übrigen laufenden Arealentwicklungen werden planmässig weitergeführt.
Die Neubewertung der Liegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 13.1 Mio. Positive Effekte hatten die Wertsteigerung durch die im 1. Halbjahr 2015 getätigten Renovationen und ein um 13 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz – der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug per Ende Juni 2015 nominal 4.68% (Ende 2014: 4.81%). Längere Leerstandszeiten bis zu Neuvermietungen, Anpassungen der Marktmieten an peripheren Lagen und höhere Renovationsausgaben bei einzelnen Liegenschaften wirkten sich demgegenüber negativ aus.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2015 8.9% (Ende 2014: 10.0%). Von diesen 8.9% waren 1.4%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.6 Mrd. trugen insgesamt 2.3%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.4 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 5.2%-Punkte.
Halbjahresergebnis 2015
Im H1 2015 wurde ein Reingewinn ohne Bewertungseffekte von CHF 78.7 Mio. erwirtschaftet (H1 2014: CHF 87.4 Mio.). Dieses Resultat entspricht den Erwartungen. Gründe für den Rückgang waren ein sanierungsbedingt um CHF 1.5 Mio. tieferer Liegenschaftsertrag und ein um CHF 4.9 Mio. geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen (in der Berichtsperiode wurden keine Eigentumswohnungen bzw. lediglich zwei Parkplätze übertragen). Im Weiteren sind im H1 2015 die Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung auf CHF 0.1 Mio. gesunken (H1 2014: CHF 2.1 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.72 (H1 2014: CHF 1.91). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte im H1 2015 CHF 88.2 Mio. (H1 2014: CHF 95.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 1.92 (H1 2014: CHF 2.09).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 3.766 Mrd. (Ende 2014: CHF 3.841 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.9% (Ende 2014: 57.5%) – wies PSP Swiss Property per Ende Juni 2015 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.049 Mrd. oder 30.4% der Bilanzsumme (Ende 2014: CHF 1.929 Mrd. bzw. 28.9%). Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 590 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Per Ende Juni 2015 lag der stichtagsbezogene durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.64% (Ende 2014: 1.70%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.7 Jahre (Ende 2014: 3.9 Jahre).
Im April 2015 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-“ und stabilem Ausblick.
Mitte Januar 2015 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) die fixe Euro-Untergrenze von CHF 1.20 pro Euro aufgegeben und gleichzeitig Negativzinsen eingeführt. Schuldner wie PSP Swiss Property, die ihr Zinsrisiko mit Interest Rate Swaps absichern, werden dadurch zusätzlich belastet, da sie (als Fix-Zahler) auch den negativen variablen Zinssatz (CHF-Libor) an die Swap-Gegenparteien zu entrichten haben. Andererseits haben verschiedene kreditgebende Banken die negative Basis für die Zinsberechnung noch nicht berücksichtigt, obwohl dies vertraglich vorgesehen wäre. Nach einer Einigung mit zwei Gegenparteien betrug die zusätzliche Zinsbelastung aus den noch offenen Fällen CHF 1.5 Mio. Diese Zusatzbelastung wurde mit der Aktivierung einer „Forderung aus negativem Libor“ neutralisiert. Für das Geschäftsjahr 2015 könnte dieser Betrag auf rund CHF 3 bis 4 Mio. steigen (in der Berichterstattung zum 1. Quartal 2015 wurde noch von rund CHF 8 Mio. ausgegangen).
Marktumfeld
Die Unsicherheiten in Europa sowie der starke Franken sorgen für ein weiterhin herausforderndes Umfeld. Anders als beispielsweise die Exportindustrie und der Tourismus, ist der Immobiliensektor davon aber nur indirekt betroffen. Diese „äusseren Umstände“ könnten die Schweizer Wirtschaft zunehmend belasten, was sich zeitverzögert auch auf den Schweizer Immobilienmarkt auswirken könnte.
In der Schweiz selbst sorgt das politische Umfeld für eine gewisse Unruhe. Die Wirtschaft wird durch die Unsicherheiten über das Wann und Wie der Umsetzung der Einwanderungsinitiative zusehends belastet. Dazu kommt die mögliche Verschärfung der Lex Koller als "hausgemachtes" Problem: Trotz ablehnendem Entscheid des Parlaments von Ende 2014 will der Bundesrat die Lex Koller überarbeiten. Dem Vernehmen nach soll in der bevorstehenden Vernehmlassung vorgeschlagen werden, den ausländischen Investoren den Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt weitgehend zu verbieten.
Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht, speziell an peripheren Lagen, ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen werden aber nach wie vor nachgefragt. In den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf dürfte sich das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken.
Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen („high street retail“) präsentiert sich alles in allem robust. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein.
Ausblick 2015
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin auf die Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gerichtet.
Für das Geschäftsjahr 2015 wird neu ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von CHF 230 Mio. erwartet (bisher: rund CHF 225 Mio.; 2014: CHF 238.2 Mio.). Der Rückgang gegenüber 2014 ist in erster Linie auf einen geringeren Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten sowie weniger Beiträge aus der MWSt-Einlageentsteuerung zurückzuführen. Die Mieteinnahmen dürften trotz grösserem Renovationsvolumen stabil bleiben.
Bei den Leerständen per Ende 2015 wird neu mit einer Quote von unter 10% gerechnet (bisher: rund 10%; Ende Juni 2015: 8.9%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen | Einheit | 2014 | H1 2014 | H1 2015 | Δ in %1 |
Liegenschaftsertrag | CHF 1 000 | 277 150 | 138 402 | 136 926 | -1.1 |
EPRA like-for-like Veränderung | % | 0.2 | 0.4 | 0.6 | |
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften | CHF 1 000 | 5 789 | 9 827 | 13 085 | |
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen | CHF 1 000 | 8 839 | 6 919 | 15 | |
Total übrige Erträge | CHF 1 000 | 6 987 | 3 480 | 1 527 | |
Reingewinn | CHF 1 000 | 175 346 | 95 877 | 88 227 | -8.0 |
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2 | CHF 1 000 | 169 345 | 87 433 | 78 721 | -10.0 |
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge | CHF 1 000 | 238 242 | 122 050 | 113 964 | -6.6 |
Ebitda-Marge | % | 81.8 | 83.0 | 82.3 | |
Bilanzsumme | CHF 1 000 | 6 684 665 | 6 518 630 | 6 741 118 | 0.8 |
Eigenkapital | CHF 1 000 | 3 840 795 | 3 766 070 | 3 766 229 | -1.9 |
Eigenkapitalquote | % | 57.5 | 57.8 | 55.9 | |
Eigenkapital-Rendite | % | 4.6 | 5.0 | 4.6 | |
Zinspflichtiges Fremdkapital | CHF 1 000 | 1 928 669 | 1 878 391 | 2 048 741 | 6.2 |
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme | % | 28.9 | 28.8 | 30.4 | |
Portfoliokennzahlen | | | | | |
Anzahl Liegenschaften | Stück | 161 | 160 | 161 | |
Bilanzwert Liegenschaften | CHF 1 000 | 6 161 136 | 6 054 849 | 6 121 627 | -0.6 |
Brutto-Rendite | % | 4.5 | 4.5 | 4.4 | |
Netto-Rendite | % | 3.9 | 3.9 | 3.9 | |
Leerstandsquote Periodenende (CHF) | % | 10.0 | 9.3 | 8.9 | |
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften | Stück | 10 | 10 | 10 | |
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften | CHF 1 000 | 446 908 | 397 315 | 557 262 | 24.7 |
Personalbestand | | | | | |
Periodenende | Stellen | 83 | 89 | 88 | |
Entsprechend Vollzeitstellen | Stellen | 78 | 82 | 82 | |
Kennzahlen pro Aktie | | | | | |
Gewinn pro Aktie (EPS)3 | CHF | 3.82 | 2.09 | 1.92 | -8.0 |
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3 | CHF | 3.69 | 1.91 | 1.72 | -10.0 |
Ausschüttung pro Aktie | CHF | 3.254 | n.a. | n.a. | |
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 | CHF | 83.74 | 82.11 | 82.11 | -1.9 |
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5 | CHF | 99.57 | 97.76 | 98.18 | -1.4 |
Aktienkurs Periodenende | CHF | 85.80 | 83.50 | 80.00 | -6.8 |
1 | Differenz zu H1 2014 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2014. |
2 | Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“. |
3 | Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. |
4 | Für das Geschäftsjahr 2014. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2015. |
5 | Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. |