Quartalsergebnis per 31. März 2020

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug Ende März 2020 CHF 8.055 Mrd. (Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.).

Ende März 2020 wurde für CHF 33.5 Mio. ein Grundstück mit einem Gewerbehaus an der Grubenstrasse 6 in Zürich (Kreis 2) erworben. Das Objekt mit Baujahr 1975/1991 wird abgerissen und durch einen modernen Neubau ersetzt. Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung mit rund 5‘600 m² Büro- und rund 5‘900 m² Gewerbefläche. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio. Anfang 2021 sollen die Bauarbeiten beginnen und rund zwei Jahre dauern.

Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am Bärenplatz in Bern werden bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 14 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1‘100 m²) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund 1‘300 m²) und in den obersten Gebäudeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 m²). 30% der Flächen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet. Auch für die restlichen Flächen besteht reges Interesse.

Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel genügt den heutigen Anforderungen nicht mehr. Geplant ist ein Neubau mit rund 5‘600 m² Bürofläche; davon sind bereits 50% an Swisscom vorvermietet. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 34 Mio. Der Baustart ist noch nicht festgelegt. Die Bauzeit wird rund zweieinhalb Jahre dauern.

Nachdem die von Steiner AG im Februar 2016 im Zusammenhang mit dem Bauprojekt Löwenbräu-Areal gegen PSP Swiss Property und Löwenbräu Kunst AG eingereichte Klage auf Schadenersatz in Höhe von rund CHF 58.5 Mio. vom Handelsgericht Zürich im März 2020 vollständig abgewiesen wurde, hat Steiner AG auf den Weiterzug an das Schweizerischen Bundesgericht verzichtet. Der Rechtsstreit ist damit erledigt.

Ende März 2020 betrug die Leerstandsquote 3.2% (Ende 2019: 3.5%). Die Reduktion war die Folge mehrerer Neuvermietungen. Vom gesamten Leerstand sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.7 Mio.) waren per Ende März 2020 85% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.2 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 6.0 Jahren.

Konsolidiertes Quartalsergebnis (Januar bis März 2020)

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 48.1 Mio., was einem Rückgang um CHF 2.4 Mio. oder 4.8% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1 2019: CHF 50.5 Mio.). Der Rückgang ist auf Einmaleffekte in der Vorjahresperiode zurückzuführen: Die Auflösung latenter Steuern von insgesamt CHF 5.0 Mio. im Zusammenhang mit der Senkung des Gewinnsteuersatzes im Kanton Basel-Stadt, wovon sich CHF 1.6 Mio. positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirkten; sowie höhere Gewinne aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. Projekten (CHF 1.6 Mio.). Rückläufig war auch der Ertrag aus aktivierten Eigenleistungen (- CHF 1.9 Mio.). Positiv entwickelt haben sich in der Berichtsperiode die Mieterträge (+ CHF 1.6 Mio.), der Betriebsaufwand (- CHF 0.9 Mio.) sowie die Finanzierungkosten (- CHF 1.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 1.05 (Q1 2019: CHF 1.10).

Der Reingewinn erreichte CHF 47.9 Mio. (Q1 2019: CHF 79.7 Mio.). Auch der Rückgang des Reingewinns um CHF 31.8 Mio. oder 39.9% erklärt sich durch Vorjahreseffekte. Nebst den bereits erwähnten Effekten aus der Auflösung latenter Steuern bzw. Verkäufen, resultierte im Q1 2019 – im Gegensatz zum Q1 2020 – eine Portfolioaufwertung von CHF 19.7 Mio. Zudem ergab sich in der Vorjahresperiode ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.04 (Q1 2019: CHF 1.74).

Per Ende März 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 98.05 (Ende 2019: CHF 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 116.94 (Ende 2019: CHF 115.82).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.497 Mrd. per Ende März 2020 (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.3% (Ende 2019: 55.4%) – bleibt die Eigenkapitalbasis stark. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.666 Mrd. bzw. 32.8% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz lag bei 0.58% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.9 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 770 Mio. (davon CHF 620 Mio. zugesichert) zur Verfügung.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die ordentliche Generalversammlung vom 9. April 2020 hat allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Unter anderem wurde eine ordentliche Dividende von CHF 3.60 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2019 beschlossen (Vorjahr: CHF 3.50 pro Aktie). Die Auszahlung von insgesamt CHF 165.1 Mio. erfolgte am 17. April 2020.

Dr. Luciano Gabriel wurde als Präsident des Verwaltungsrats wiedergewählt, ebenso alle übrigen sechs bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats für jeweils eine 1-jährige Amtsdauer. Zusätzlich wurde Henrik Saxborn als neues Mitglied des Verwaltungsrats gewählt, ebenfalls mit einer 1-jährigen Amtsdauer. Ernst & Young AG, Zürich, wurde als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2020 wiedergewählt, ebenso die Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängiger Stimmrechtsvertreter für eine 1-jährige Amtsdauer. Der Vergütungsausschuss und der Prüfungsausschuss bestehen aus den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser (Vorsitz), Adrian Dudle, Nathan Hetz und Josef Stadler. Der Nominationsausschuss besteht aus Herrn Josef Stadler (Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle.

Vermietungsmarkt und Ausblick 2020

Ein Ausblick auf die künftige Wirtschaftsentwicklung ist schwieriger denn je. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf den Immobiliensektor vorauszusehen. PSP Swiss Property geht davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen vorübergehend stagniert. Der Markt für Retail-Flächen, der schon vor dem Ausbruch der Coronavirus-Krise anspruchsvoll war, bleibt wohl bis auf weiteres angespannt.

Es ist noch zu früh, um eine abschliessende Beurteilung der Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf unsere Geschäftstätigkeit abzugeben. PSP Swiss Property ist jedoch für die kommenden Zeiten gut gewappnet. Dies aus mehreren Gründen: Wir haben ein hochwertiges Qualitätsportfolio mit einer tiefen Leerstandsquote. Die Hauptnutzung umfasst Büroflächen und die Mieter-Diversifikation ist breit abgestützt. Zudem ist die Eigenkapitalbasis solide und die Finanzierungsquellen ausreichend. Der weitere Verlauf des Geschäftsjahrs wird voraussichtlich von den Massnahmen zur Bekämpfung der Pandemie und deren noch unklare Auswirkungen geprägt sein. Unser Exposure in den von der Coronavirus-Krise am stärksten betroffenen Sektoren (wie z.B. Non-Food-Retail, Gastronomie, Freizeitbetriebe, etc.) mit 21% der Mieteinnahmen ist jedoch limitiert.

Für das Geschäftsjahr 2020 wird neu ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 260 Mio. erwartet (bisher: über CHF 260 Mio.; 2019: CHF 256.1 Mio.). Gegenüber der bisherigen Prognose werden leicht tiefere Liegenschaftserträge auf Vorjahresniveau erwartet. Zudem gibt es beim Entwicklungsprojekt „Residenza Parco Lago“ in Paradiso/Lugano bzw. dem Verkauf der Wohnungen eine kleine Verzögerung. Die Ertragseinbussen sollen grösstenteils durch tiefere Betriebskosten sowie Erträge aus vorgezogenen Verkäufen von anderen Entwicklungsprojekten kompensiert werden.

Bei den Leerständen wird per Ende 2020 neu mit einer Quote von rund 3.5% gerechnet (bisher: unter 3.5%; Ende März 2020: 3.2%).

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2019	Q1 2019	Q1 2020	+/-1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	290 460	72 440	74 042	2.2%
EPRA like-for-like Veränderung	%	1.2	1.9	0.5
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	244 176	19 735	-235
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte)	CHF 1 000	12 835	2 458	851
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften)	CHF 1 000	14 961	14 961	0
Total übrige Erträge	CHF 1 000	7 957	2 989	1 024
Reingewinn	CHF 1 000	453 425	79 747	47 928	-39.9%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	215 214	50 519	48 117	-4.8%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	256 145	65 358	63 301	-3.1%
Ebitda-Marge	%	82.0	82.8	83.4
Bilanzsumme	CHF 1 000	8 036 244		8 126 531	1.1%
Eigenkapital	CHF 1 000	4 450 220		4 497 332	1.1%
Eigenkapitalquote	%	55.4		55.3
Eigenkapitalrendite	%	10.5		4.3
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	2 596 136		2 666 115	2.7%
Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme	%	32.3		32.8
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften	Stück	162		161
Bilanzwert Anlageliegenschaften	CHF 1 000	7 259 441		7 206 807	-0.7%
Brutto-Rendite	%	4.0	4.1	4.0
Netto-Rendite	%	3.4	3.5	3.5
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	3.5		3.2
Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften	Stück	12		15
Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	722 223		847 864	17.4%
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen	Personen	94/89		95/88
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3	CHF	9.89	1.74	1.04	-39.9%
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3	CHF	4.69	1.10	1.05	-4.8%
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.604	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5	CHF	97.02		98.05	1.1%
EK pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5	CHF	115.82		116.94	1.0%
Aktienkurs Periodenende	CHF	133.60		120.70	-9.7%

1	Differenz zu Q1 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019.
2	Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4	Für das Geschäftsjahr 2019. Barauszahlung erfolgte am 17. April 2020.
5	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Weitere Informationen

Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40

Vasco Cecchini, CCO · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79 650 84 32

Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar

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