Quartalsergebnis per 31. März 2013

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende März 2013 166 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und zwei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.324 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Im 1. Quartal 2013 wurden folgende, mehrheitlich schon vollvermietete Neubauten in Zürich erfolgreich fertiggestellt und ins Anlageportfolio übernommen: i) Brandschenkestrasse 152b („Kessel-haus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 („Löwenbräu RED“) und iii) Theaterstrasse 22 („Vorderer Sternen“). Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende März 2013 8.8% (Ende 2012: 8.0%). Von den 8.8% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Dabei stammten 0.6%-Punkte von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge, welche seit Mitte April 2013 vollvermietet ist. 0.4%-Punkte betrafen den Umbau der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.2%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.8%-Punkte.

Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende März 2013 bereits 58% erneuert bzw. verlängert.

Quartalsergebnis Q1 2013

Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 39.8 Mio. (Q1 2012) auf CHF 41.2 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 0.90 (Q1 2012: CHF 0.91). Der leichte Rückgang ist auf den Verkauf eigener Aktien im Jahr 2012 und die daraus resultierende höhere durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien zurückzuführen. Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.

Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 53.0 Mio. (Q1 2012: CHF 39.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 1.15 (Q1 2012: CHF 0.91). Die erstmalige Anwendung des neuen IFRS 13 Standards (Fair Value Measurement mit dem neuen Konzept des „Highest and Best Use“) führte zu einer positiven Wertveränderung von CHF 15.4 Mio.

Der Liegenschaftsertrag sank leicht auf CHF 68.0 Mio. (Q1 2012: CHF 68.5 Mio.). Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 12.8 Mio. auf Vorjahresniveau. Der Finanzaufwand sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der sich vorteilhaft auswirkenden Zinssatz-Swaps gegenüber Q1 2012 markant um CHF 2.1 Mio. bzw. 20.1% auf CHF 8.2 Mio.

Per Ende März 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 81.81 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 96.51 (Ende 2012: CHF 95.00).

Solide Kapitalstruktur

Mit einer Verschuldungsrate von 28.4% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 330 Mio.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende März 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.13% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2017 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.

Im März 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 10. April 2013 wurde eine Anleihe über CHF 150 Mio. zurückbezahlt.

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 9. April 2013 erfolgte am 16. April 2013 eine Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.20 pro ausstehende Aktie (insgesamt CHF 146.8 Mio.).

Ausblick 2013

Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.

Die Gesellschaft wird ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu bleiben.

Die finanziellen Mittel werden auch 2013 in erster Linie für Renovationen und Modernisierungen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Liegenschaften sowie für die Weiterentwicklung der Areale und Projekte eingesetzt.

Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.3 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 von einer Quote von rund 10% ausgegangen (Ende März 2013: 8.8%), dies hauptsächlich infolge des neuen, sanierungs-bedingten Leerstands am Bahnhofplatz und Bahnhofquai in Zürich.

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2012	Q1 2012	Q1 2013	Δ in %1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	272 849	68 476	67 982	- 0.7
EPRA like-for-like Veränderung	%	1.5	2.9	- 0.4
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	266 851	0	15 389
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen	CHF 1 000	12 924	226	75
Total übrige Erträge	CHF 1 000	8 351	3 660	3 428
Reingewinn	CHF 1 000	368 385	39 721	52 967	33.3
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	161 367	39 794	41 191	3.5
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	238 308	59 778	58 875	- 1.5
EBITDA-Marge	%	81.0	82.5	82.4
Bilanzsumme	CHF 1 000	6 356 255	6 065 309	6 396 334	0.7
Eigenkapital	CHF 1 000	3 691 551	3 334 124	3 752 586	1.5
Eigenkapitalquote	%	58.1	55.0	58.7
Eigenkapital-Rendite	%	10.6	4.8	5.7
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	1 808 286	1 907 341	1 818 182	0.5
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme	%	28.4	31.4	28.4
Portfoliokennzahlen
Anzahl Liegenschaften	Stück	163	167	166
Bilanzwert Liegenschaften	CHF 1 000	5 968 097	5 699 504	6 104 637	2.3
Brutto-Rendite	%	4.7	4.8	4.5
Netto-Rendite	%	3.9	4.2	3.9
Leerstandsquote Periodenende (CHF)	%	8.0	7.4	8.8
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften	Stück	9	10	7
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	314 430	278 373	219 643	- 30.1
Personalbestand
Periodenende	Stellen	84	85	86
Entsprechend Vollzeitstellen	Stellen	78	78	79
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3	CHF	8.21	0.91	1.15	26.8
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge3	CHF	3.60	0.91	0.90	- 1.6
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.204	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5	CHF	80.48	76.13	81.81	1.7
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern5	CHF	95.00	89.78	96.51	1.6
Aktienkurs Periodenende	CHF	86.55	80.20	86.50	- 0.1

1	Differenz zu Vorjahresperiode Q1 2012 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2012.
2	Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4	Für das Geschäftsjahr 2012. Barauszahlung erfolgte am 16. April 2013.
5	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.