Quartalsergebnis per 30. September 2012

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2012 164 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.101 Mrd. (Ende 2011: CHF 5.958 Mrd.).

Anfang 2012 wurde eine Investition von rund CHF 26 Mio. für eine Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido in Locarno beschlossen. Der Bau der Anlage, die bereits einem erfahrenen Betreiber vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern. Im Weiteren wurden in der Berichtsperiode vier Immobilien für insgesamt CHF 14.4 Mio. veräussert.

Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende September 2012 9.2% (Ende 2011: 8.3%). Von den 9.2% waren 2.0%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen: 0.6%-Punkte stammten von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge, 0.5%-Punkte betrafen die Sanierung der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern und 0.4%-Punkte stammten von der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.9%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.7 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.3%-Punkte.

Von den im Jahr 2012 auslaufenden Mietverträgen (CHF 36.3 Mio.) waren per Ende September 2012 bereits 84% erneuert bzw. verlängert.

Zwischenergebnis Q1 bis Q3 2012

Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 113.1 Mio. auf CHF 122.5 Mio. Diese Steigerung ist v.a. auf den Verkauf der Kunstflächen auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich und einen tieferen Finanzaufwand zurückzuführen. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.75 (Vorjahresperiode: CHF 2.64). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre. Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekten erreichte CHF 215.5 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 234.3 Mio.). Der Rückgang ist auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften per Mitte 2012 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2011 zurückzuführen. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekten betrug CHF 4.83 (Vorjahresperiode: CHF 5.46).

Der Liegenschaftsertrag blieb mit CHF 204.3 Mio. stabil (Vorjahresperiode: CHF 203.9 Mio.). Der gesamte Betriebsaufwand erhöhte sich leicht um CHF 1.5 Mio. auf CHF 41.2 Mio. Dank weniger zinspflichtigem Fremdkapital und einem tieferen durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz ist der Finanzaufwand gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 5.8 Mio. auf CHF 28.9 Mio. gesunken.

Per Ende September 2012 betrug der Nettoinventarwert pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 77.22 (Ende 2011: CHF 75.28). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 90.99 (Ende 2011: CHF 89.02). Zu beachten ist dabei, dass Mitte April 2012 eine Ausschüttung von CHF 3.00 pro Aktie erfolgte.

Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten

Mit einer Verschuldungsrate von 29.6% (Ende 2011: 32.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten (alle zugesichert) betrugen per Ende September 2012 CHF 430 Mio., nachdem in der Berichtsperiode Anleihen von total CHF 290 Mio. zurückbezahlt wurden; aktuell belaufen sich die unbenutzten Kreditlimiten auf CHF 510 Mio.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende September 2012 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.16% (Ende 2011: 2.49%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2011: 2.9 Jahre). Bis 2015 werden keine Bankkredite fällig.

Ende März 2012 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-" und stabilem Ausblick.

Ausblick 2012

PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer starken Marktstellung, ihrer soliden Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios zuversichtlich in die Zukunft.

Die Gesellschaft beobachtet das wirtschaftliche Umfeld – in der Schweiz, in Europa und weltweit – aufmerksam. Auch wenn sich die Schweiz den grösseren Problemen in vielen Euroländern bisher weitgehend entziehen konnte, könnten die Turbulenzen an den Finanzmärkten, die Problematik um die internationale Staatsverschuldung und der starke Franken die Schweizer Wirtschaft mittel- bis langfristig in Mitleidenschaft ziehen. Aus diesem Grund bleibt PSP Swiss Property ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.

Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird die EBITDA-Prognose (ohne Liegenschaftserfolge) von „rund CHF 235 Mio.“ (2011: CHF 232.5 Mio.) für das Geschäftsjahr 2012 bestätigt. Bei den Leerständen per Jahresende wird von einer tieferen als ursprünglich erwarteten Quote von „unter 8.5%" ausgegangen (bisher: „rund 9%").

Bei den Arealen und Projekten wird auf das Hürlimann-Areal (Fertigstellung Umbau „Kesselhaus“ bis Ende 2012) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, das Gurten-Areal in Wabern bei Bern, den Neubau „Vorderer Sternen“ in Zürich und den Neubau „Lido“ in Locarno fokussiert. Die übrigen Areale befinden sich zum Teil noch in der Planungsphase.

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen	Einheit	2011	Q1-3 2011	Q1-3 2012	Δ in %1
Liegenschaftsertrag	CHF 1 000	270 675	203 865	204 337	0.2
EPRA like-for-like Wachstum	%	2.0	2.4	1.8
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften	CHF 1 000	325 068	152 816	119 309
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen	CHF 1 000	7 504	8 143	12 105
Total übrige Erträge	CHF 1 000	10 337	7 842	6 265
Reingewinn	CHF 1 000	403 994	234 268	215 446	- 8.0
Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge2	CHF 1 000	149 020	113 127	122 517	8.3
EBITDA ohne Liegenschaftserfolge	CHF 1 000	232 532	176 892	182 016	2.9
EBITDA-Marge	%	81.5	81.9	81.7
Bilanzsumme	CHF 1 000	6 050 916	5 803 060	6 181 066	2.2
Eigenkapital	CHF 1 000	3 268 894	3 087 741	3 537 842	8.2
Eigenkapitalquote	%	54.0	53.2	57.2
Eigenkapital-Rendite	%	13.0	10.4	8.4
Zinspflichtiges Fremdkapital	CHF 1 000	1 946 894	2 006 482	1 828 039	- 6.1
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme	%	32.2	34.6	29.6
Portfoliokennzahlen
Anzahl Liegenschaften	Stück	168	168	164
Bilanzwert Liegenschaften	CHF 1 000	5 611 591	5 427 584	5 827 889	3.9
Brutto-Rendite3	%	4.9	5.0	4.7
Netto-Rendite3	%	4.2	4.3	4.0
Leerstandsquote Periodenende (CHF)3, 4	%	8.3	8.6	9.2
Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften	Stück	9	8	10
Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften	CHF 1 000	346 879	286 221	273 287	- 21.2
Personalbestand
Periodenende	Stellen	84	83	85
Entsprechend Vollzeitstellen	Stellen	77	77	79
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)5	CHF	9.40	5.46	4.83	- 11.7
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge5	CHF	3.47	2.64	2.75	4.0
Ausschüttung pro Aktie	CHF	3.006	n.a.	n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)7	CHF	75.28	71.33	77.22	2.6
Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern7	CHF	89.02	84.11	90.99	2.2
Aktienkurs Periodenende	CHF	78.60	81.70	85.45	8.7

1	Differenz zu Vorjahresperiode Q1-3 2011 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2011.
2	Der „Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge“ entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des „Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge“.
3	Gilt für Liegenschaften.
4	Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Stichtag.
5	Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
6	Für das Geschäftsjahr 2011. Barauszahlung erfolgte am 12. April 2012.
7	Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.