Immobilienportfolio
Seit Ende Juni 2008 wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Im 3. Quartal 2008 wurde der Büroneubau auf dem Hürlimann-Areal, das „DL 4" (Zürich, Brandschenkestrasse 152a) mit einer Nutzfläche von rund 2 500 m2, fertig gestellt und durch PSP Swiss Property bezogen. Das Immobilienportfolio umfasste per Ende September 2008 195 Büro- und Geschäftshäuser an besten Lagen. Dazu kamen 7 Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende September 2008 CHF 5.135 Mrd. (Ende 2007: CHF 5.001 Mrd.).
Die laufenden Arealentwicklungen wurden im 3. Quartal 2008 planmässig weitergeführt. Der Fortschritt auf dem Hürlimann-Areal in Zürich ist dabei speziell zu erwähnen: i) Bauabschluss und Bezug des Neubaus „DL 4". ii) 14 Eigentumswohnungen im Malzturm wurden an die Käufer übertragen. Die Abwicklung der restlichen 6 verkauften Wohnungen wird bis Ende 2008 abgeschlossen. iii) Für die Erstellung eines modernen Thermalbads in Kombination mit einem 4-Sterne-Boutique-Hotel wurde die Baufreigabe erteilt. Der Baubeginn erfolgt Anfang 2009. Die Inbetriebnahme des Thermalbads ist für Herbst 2010, die Eröffnung des Hotels im Frühling 2011 geplant. Die Investitionen für dieses Projekt betragen rund CHF 55 Mio. (exkl. Land und Infrastruktur).
Positive Leerstandsentwicklung
Seit Mitte 2008 wurde die Leerstandsquote von 10.6% auf 10.4% gesenkt. Von den 10.4% Leerstand sind insgesamt 3.2%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die laufenden Sanierungsarbeiten werden im 4. Quartal 2008 bzw. im Jahr 2009 abgeschlossen.
Erfreuliches Finanzergebnis Januar bis September 2008
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich von CHF 92.3 Mio. auf CHF 94.1 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 2.22 oder 5.2% mehr als in der Vorjahresperiode (CHF 2.11). Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte in der Berichtsperiode CHF 150.2 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 179.7 Mio.). Auch in der Berichtsperiode ergab sich durch eine Aufwertung per Mitte Jahr ein positiver Beitrag zum Reingewinn, der allerdings geringer ausfiel als im Vorjahr. Per Ende März und Ende September erfolgen keine externen Bewertungen der Liegenschaften. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 3.54 (Vorjahresperiode: CHF 4.11).
Der Betriebsertrag sank per Ende September 2008 um CHF 27.0 Mio. oder 9.1% auf CHF 271.3 Mio. Dabei betrug die Aufwertung der Anlageliegenschaften CHF 72.4 Mio. oder CHF 37.7 Mio. weniger als in der Vorjahresperiode. Sehr positiv entwickelte sich der Liegenschaftsertrag, der sich um 4.5% von CHF 184.1 Mio. auf CHF 192.4 Mio. erhöhte. Diese Zunahme war hauptsächlich eine Folge des Leerstandsabbaus.
Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 6.5 Mio. oder 13.4% auf CHF 42.0 Mio. Dabei sank der ordentliche Betriebsaufwand der Liegenschaften um CHF 1.4 Mio. oder 11.5% auf CHF 10.6 Mio. Grund für diese Abnahme waren tiefere Betriebs- und Nebenkosten durch den erzielten Leerstandsabbau. Auch die Position „Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften" verringerte sich, und zwar um CHF 1.1 Mio. oder 8.6% auf CHF 11.2 Mio. Der allgemeine Betriebs- und Verwaltungsaufwand sank um CHF 3.3 Mio. oder 33.4% auf CHF 6.6 Mio.
Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 13.6% auf CHF 157.9 Mio. erhöht werden (Vorjahresperiode: CHF 139.0 Mio.); die EBITDA-Marge erreichte 79.4% (Vorjahresperiode: 74.8%).
Per Ende September 2008 stieg das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) auf CHF 60.67, ein Plus von 1.6% gegenüber Ende 2007 (CHF 59.71). Der NAV vor latenten Steuern stieg um 2.2% auf CHF 70.47 (Ende 2007: CHF 68.94). Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2008 eine Nennwertreduktion von CHF 2.40 pro Aktie ausgeschüttet wurde.
Starke Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 2.576 Mrd. - entsprechend einer Eigenkapitalquote von 49.4% (Ende 2007: 49.4%) - weist PSP Swiss Property weiterhin eine ausserordentlich starke Eigenkapitalbasis auf. Die Finanzierungsbasis wurde durch Ausweitung einzelner Kreditbeziehungen mit ausgewählten Banken weiter gestärkt, dies trotz schwierigem Marktumfeld. Der Verschuldungsgrad lag per Ende September 2008 mit 40.9% (Ende 2007: 40.7%) deutlich unter dem Branchendurchschnitt.
Aktienrückkaufsprogramm
Am 21. Oktober 2008 ist ein Aktienrückkaufsprogramm kommuniziert und zwei Tage später mit einer 2. Handelslinie an der SIX Swiss Exchange eröffnet worden. Aktienrückkäufe sollen - zum Nutzen der Gesellschaft - nur dann erfolgen, wenn sich der Kurs der PSP-Aktie gegenüber ihrem inneren Wert (NAV), der per Ende September 2008 CHF 60.67 betrug, stark negativ entwickelt.
Die im Rahmen des Aktienrückkaufsprogramms zurückgekauften Aktien sollen den jeweiligen ordentlichen Generalversammlungen 2009 bis 2011 zur Vernichtung vorgeschlagen werden. Seit dem 24. Oktober 2008 wurden insgesamt 262 000 Aktien zurückgekauft, was einem Stimmrechtsanteil von 0.56% entspricht. Zusammen mit den bereits gehaltenen 4 448 746 eigenen Aktien hielt PSP Swiss Property AG per 13. November 2008 insgesamt 4 710 746 eigene Aktien (10.04% der Stimmrechte).
Ausblick 2008
Für das gesamte Geschäftsjahr 2008 hält PSP Swiss Property an der bereits früher kommunizierten positiven Prognose fest: i) EBITDA ohne Liegenschaftserfolge: CHF 205 Mio. (2007: CHF 193.9 Mio.), ii) Leerstandsquote per Jahresende: ~ 9% (Ende 2007: 10.6%).
