Jahresergebnis per 31. Dezember 2016

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2016 161 Büro- und Geschäftshäuser sowie vier Entwicklungsareale und sechs Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.894 Mrd. (Ende 2015: CHF 6.724 Mrd.). 2016 wurde ein Büro- und Geschäftshaus an der Hardturmstrasse 101, 103, 105 / Förrlibuckstrasse 30 in Zürich für CHF 145.2 Mio. erworben. Zwei kleinere Objekte in Fribourg und Zurzach wurden für insgesamt CHF 12.9 Mio.verkauft.

Die laufenden Arealentwicklungen und Projekte wurden planmässig weitergeführt. Beim „Salmenpark“ in Rheinfelden wurde die 1. Bauetappe (Büro- und Gewerbeflächen, Alters- und Pflegeheim sowie Miet- und Eigentumswohnungen) mit einer Investitionssumme von rund CHF 190 Mio. fertig gestellt. Die revidierte Baueingabe für die 2. Etappe (96 Wohneinheiten zum Verkauf) mit einer Investitionssumme von rund CHF 70 Mio. wurde Ende 2016 eingereicht. Der Bau soll im Herbst 2017 beginnen und 2020 abgeschlossen sein. Der Bau für das neue Projekt „Residenza Parco Lago“ in Paradiso (bei Lugano) mit rund 13 000 m² Nutzfläche (Eigentumswohnungen sowie Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen) beginnt im 1. Quartal 2017. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 80 Mio. Nach Fertigstellung gegen Ende 2019 werden sämtliche Einheiten veräussert.

Bei mehreren Liegenschaften fallen umfassende Renovationen an. Die Liegenschaft Rue Saint-Martin 7, Lausanne, wird 2017 für rund CHF 12 Mio. renoviert. An der Rue du Marché 40, Genf, werden bis 2018 rund CHF 15 Mio. investiert. Beim Projekt „Orion“ (in Planung) werden die beiden Gebäude an der Förrlibuckstrasse 178/180 und an der Hardturmstrasse 181, 183, 185 in Zürich-West durch eine moderne Büroliegenschaft ersetzt. Der Bau ist für 2018 bis 2020 geplant. Die Investitionssumme wird sich auf rund CHF 120 Mio. belaufen. Die erwähnten Liegenschaften wurden im Berichtsjahr von „Anlageliegenschaften“ zu „Entwicklungsliegenschaften“ umklassifiziert.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote betrug Ende 2016 9.3% (Ende 2015: 8.5%), dies nach den oben erwähnten Umklassifizierungen. Von diesen 9.3% waren 0.7 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.8 Mrd. trugen insgesamt 2.1 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.4 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 6.5 Prozentpunkte.

Jahresergebnis 2016

2016 wurde ein Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 172.5 Mio. erzielt (2015: CHF 161.3 Mio.). Die Ergebnisverbesserung resultierte in erster Linie aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen beim „Salmenpark“ in Rheinfelden und beim Wohnturm „Black“ auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich-West. Dadurch erhöhte sich der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen von CHF 3.3 Mio. im Vorjahr um CHF 11.0 Mio. auf CHF 14.2 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 3.76 (2015: CHF 3.52).

Der Reingewinn (inklusive Bewertungseffekte) betrug CHF 134.9 Mio. (2015: CHF 187.7 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf Abwertungen im Liegenschaftsportfolio zurückzuführen. Diese betrugen 2016 gesamthaft CHF 50.2 Mio. (2015 resultierte eine Aufwertung um CHF 33.8 Mio.). Davon entfielen CHF 7.8 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 42.4 Mio. auf Projektentwicklungen. Die Abwertung bei den Entwicklungen resultierte in erster Linie aus einem Projekt in Genf und mehreren Renovationen in Zürich und Basel. Der Gewinn pro Aktie (inklusive Bewertungseffekte) belief sich auf CHF 2.94 (2015: CHF 4.09).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 3.867 Mrd. (Ende 2015: CHF 3.870 Mrd.) – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.9% (Ende 2015: 57.0%) – wies PSP Swiss Property per Ende 2016 eine starke Eigenkapitalbasis auf. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.248 Mrd. bzw. 31.9% der Bilanzsumme (Ende 2015: CHF 1.969 Mrd. bzw. 29.0%).

Per Stichtag Ende 2016 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.28% (Ende 2015: 1.53%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.3 Jahre (Ende 2015: 3.4 Jahre).

Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Aktuell verfügt PSP Swiss Property über ungenutzte zugesicherte Kreditlinien von CHF 710 Mio.

PSP Swiss Property verfügt über Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen. Im März 2016 bestätigte Fitch das Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil). Im November 2016 hat Moody's das Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) festgesetzt.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 10. Februar 2017 wurde die ausstehende CHF 125 Mio. 0.000%-Anleihe (Fälligkeit 2023), die im September 2016 ausgegeben wurde, um CHF 50 Mio. auf CHF 175 Mio. aufgestockt.

Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.

Veränderung in Verwaltungsrat und Geschäftsleitung

In Verwaltungsrat und Geschäftsleitung kommt es zu Wechseln. Nach 17 Jahren im Verwaltungsrat, davon die letzten über 15 Jahre als Präsident, stellt sich Herr Dr. Günther Gose an der Generalversammlung vom 5. April 2017 nicht mehr zur Wiederwahl. PSP Swiss Property dankt Herrn Dr. Gose für seine langjährige, stets geschätzte und wertvolle Tätigkeit zum Wohl der Gesellschaft.

Den Aktionärinnen und Aktionären wird vom Verwaltungsrat als neuer Verwaltungsratspräsident Herr Dr. Luciano Gabriel, seit April 2007 Delegierter des Verwaltungsrats und Chief Executive Officer (CEO), vorgeschlagen. Herr Dr. Gabriel wird sein Amt als CEO niederlegen. Das Amt des Delegierten des Verwaltungsrats wird nicht wieder besetzt.

Alle übrigen sechs bisherigen Verwaltungsratsmitglieder stellen sich zur Wiederwahl. Der Verwaltungsrat besteht damit ab 5. April 2017 aus sieben (bisher acht) Mitgliedern. Das Audit Committee und das Compensation Committee sollen aus denselben vier Mitgliedern bestehen, den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser, Adrian Dudle, Nathan Hetz und Josef Stadler, wobei Herr Forstmoser als Vorsitzender beider Verwaltungsratsausschüsse vorgesehen ist.

Der Verwaltungsrat hat in seiner Sitzung vom 6. März 2017 Herrn Giacomo Balzarini, seit April 2007 Chief Financial Officer, zum Chief Executive Officer (CEO)/Chief Financial Officer (CFO), mit Amtsantritt per 1. April 2017, ernannt. Herr Martin Heggli, Eidgenössisch diplomierter Experte in Rechnungslegung und Controlling, seit September 2005 für die Rechnungslegungsbelange der PSP Swiss Property verantwortlich, wird zum Chief Operating Officer (COO) und Mitglied der Geschäftsleitung, ebenfalls mit Amtsantritt per 1. April 2017, ernannt. Als CEO/CFO wird Herr Balzarini für die Kapitalmarkt- und Bankenbelange sowie Analystenkontakte zuständig bleiben, während Herr Heggli als COO für Finanzen und Operations verantwortlich sein wird. Herr Adrian Murer wird der Geschäftsleitung weiterhin als Chief Investment Officer (CIO) angehören (Eintritt Juli 2016).

Übrige wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 5. April 2017

Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2016 eine ordentliche Dividenden-ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.30). In Relation zum Jahresgewinn (ohne Bewertungseffekte) entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 89.1%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2016 von CHF 88.00 ergibt dies eine Rendite von 3.8%.

Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wahl von Ernst & Young AG, Zürich, als neue Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2017 anstelle von PricewaterhouseCoopers, Zürich, welche seit 2000 als Revisionsstelle der Gesellschaft tätig war.

Marktumfeld und Ausblick 2017

Die prognostizierten anhaltend tiefen Zinsen dürften dafür sorgen, dass das Interesse der Investoren für den Kauf von Geschäftsliegenschaften an guten Lagen kaum nachlassen wird. PSP Swiss Property verfolgt den Akquisitionsmarkt aufmerksam; wenn es um Zukäufe geht, bleibt die Gesellschaft aufgrund ihrer bekannten Akquisitionspolitik indessen zurückhaltend.

Obwohl die Aussichten für die Schweizer Wirtschaft zuversichtlich stimmen, bleibt der Immobilienmarkt für Büro- und Verkaufsflächen anspruchsvoll. Es herrscht ein Verdrängungswettbewerb, Lage und Qualität der Objekte werden immer wichtiger. PSP Swiss Property erwartet, dass sich die Mietpreise für Büroflächen nicht rasch erholen werden. Dabei sind die Aussichten für zentral gelegene Büroflächen deutlich besser als für Objekte an der Peripherie. Bei den Verkaufsflächen stehen die Mietpreise unter Druck – Stichworte Einkaufstourismus und Online-Shopping. Gute Passanten- und Zentrumslagen leiden am wenigsten unter diesem Strukturwandel.

Der Fokus der Gesellschaft liegt unverändert auf der Renovation und Modernisierung ausgewählter Liegenschaften, der Weiterentwicklung ihrer Areale und Projekte sowie der Vermietungsaktivitäten.

Für das Geschäftsjahr 2017 wird ein Ebitda (ohne Bewertungseffekte) von rund CHF 225 Mio. erwartet (2016: CHF 241.6 Mio.). Der erwartete Rückgang ist die Folge von tiefer prognostizierten Erträgen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen im Vergleich zum abgelaufenen Jahr. Ferner wird der Liegenschaftsertrag – bedingt durch Renovationsarbeiten – leicht sinken.

Bei den Leerständen per Ende 2017 wird mit einer Quote von rund 10% gerechnet (Ende 2016: 9.3%).

Kennzahlen